Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur est soumis à trois principales obligations tenant aux garanties, à l’information et à la délivrance du bien, dont le non-respect peut entrainer la nullité de la vente.
Les garanties
Le vendeur d’un bien immobilier est tenu envers l’acheteur à deux types de garantie. La garantie d’éviction envers l’acheteur doit lui permettre une prise de possession paisible du bien vendu, c’est-à-dire lui éviter une limitation de jouissance ou des contestations de tiers, lorsqu’elles résultent d’une mauvaise foi de la part du vendeur, et de sa faute personnelle.
L’acheteur est aussi garanti par le vendeur contre les vices cachés, c’est-à-dire contre tout défaut dont il n’a pu avoir connaissance au moment de la vente, et antérieur à cette dernière, qui aurait pour effet de rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui réduirait tellement son usage que l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien, sinon à un prix réduit.
L’obligation d’information
Le vendeur doit communiquer l’ensemble des informations qu’il a en sa possession concernant la situation du bien immobilier au moment de la vente. Il s’agit d’une obligation générale d’information qui doit être délivrée de manière loyale. Le vendeur doit donc informer le futur acquéreur de tous les éléments dont il a connaissance, y compris les procédures en cours et d’éventuels troubles du voisinage.
Si le bien est situé dans une copropriété, l’acheteur est informé de la surface du lot, ainsi que le montant des charges.
En termes de documents, sont transmis le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédentes, la fiche technique de la copropriété, en plus du diagnostic technique global et du carnet d’entretien de l’immeuble.
En fonction de l’année de construction et de la localisation du bien, certains diagnostics techniques devront être communiqués. Classiquement, il s’agit :
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le rapport du contrôle des installations d’assainissement non collectif
L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (zone délimitée par le préfet)
Le constat de risque d’exposition au plomb (en cas de construction antérieure au 1er janvier 1949)
L'état des risques et pollutions (zone délimitée par le préfet)
L'état de l'installation intérieure d'électricité et celle de gaz (lorsque l’installation date de plus de 15 ans)
L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante (pour un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997)
L’information sur la présence d’un risque de mérules dans le bâtiment (zone délimitée par le préfet)
L’obligation de délivrance
Le vendeur doit lors de la conclusion de la vente, délivrer le bien conformément à ce qui a été convenu dans la promesse de vente en matière d’état général, et notamment concernant les équipements, les meubles et les accessoires.
Cette obligation impose au propriétaire de conserver le bien dans l’état dans lequel il était au moment de la vente, pendant le délai entre la conclusion de cette dernière et la remise des clés.
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