Par définition, les constructions modulaires et préfabriquées sont des bâtiments dont les éléments sont fabriqués en usine, puis assemblés sur site.
Compte tenu de certains enjeux économiques, environnementaux ou fonciers, la construction de bâtiments modulaires et préfabriqués suscite un intérêt croissant, en ce qu’en plus d’une maîtrise des coûts liés à la construction, ce type d’ouvrage répond à des objectifs de rapidité et de flexibilité.
Leur essor s’accompagne toutefois de questions juridiques, notamment relatives aux règles applicables en matière d’autorisation, de garanties, de formalisme des contrats, etc.
Des constructions soumises au droit commun…
Le caractère modulaire ou préfabriqué d’un bâtiment ne l’exonère pas de l’application du droit de l’urbanisme, puisque toute construction implantée de manière durable sur un terrain est soumise à la réglementation classique, quelle que soit sa méthode de fabrication.
Dès lors que la construction modulaire nécessite une fondation ou une fixation au sol, elle doit être considérée comme construction nouvelle au sens de l’article R 421-1 du Code de l’urbanisme.
En conséquence, sauf exceptions prévues par les articles R 421-9 et suivants ou location de bâtiments modulaire, elles demeurent soumises a une autorisation d’urbanisme, et plus particulièrement à un permis de construire, à moins que le projet concerne une installation temporaire (salles de classes, manifestation touristique ou sportive, relogement d’urgence, etc.), sinon une habitation légère de loisirs de surface limitée implantée dans un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, laquelle peut alors relever d’une simple déclaration préalable.
En tout état de cause, un permis de construire est requis pour toute nouvelle construction de plus de 20 m² de surface de plancher, ou au-delà de 40 m² en cas d’extension. En dessous de ces seuils, une déclaration préalable suffit.
… Tout comme les exigences techniques et les garanties…
Le respect des normes de construction classiques reste obligatoire pour les constructions modulaires ou préfabriquées, lesquelles doivent répondre aux exigences de sécurité, de salubrité, d’accessibilité et de performance énergétique.
Ce type de bâtiment doit par exemple satisfaire les obligations de conformité aux règles générales de construction, le respect des normes thermiques et acoustiques, en plus de veiller à assurer l’accessibilité aux personnes handicapées dans les établissements recevant du public (ERP).
En matière d’assurances et de garantie, l’obtention d’une assurance décennale est également requise pour les fabricants ou installateurs, conformément à l’article L 241-1 du Code des assurances, dès lors que l’ouvrage est destiné à une utilisation pérenne.
Comme toute construction, les bâtiments modulaires peuvent bénéficier de la garantie de parfait achèvement, de la garantie biennale et de la garantie décennale, dès lors que les conditions posées par la jurisprudence sont réunies. Le caractère industriel de la fabrication n’exclut pas l’application du régime des désordres de construction, dès lors qu’il existe un ancrage au sol et un usage permanent.
… Mais un encadrement contractuel spécifique en cas de CCMI
Le recours à des éléments préfabriqués dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan implique l’aménagement d’un régime juridique particulier, désormais encadré par un décret du 6 février 2020.
Dans un objectif de transparence renforcée vis-à-vis du maître d’ouvrage, notamment par une information précise et vérifiable de l’achèvement des éléments préfabriqués, le contrat doit préciser de manière détaillée la nature des composants fabriqués, leur identification, ainsi que les modalités de vérification de leur exécution.
En parallèle, cette technique constructive fait l’objet d’un échéancier de paiement adapté tenant compte de l’état d’avancement en usine, et non plus seulement sur le chantier.
Un cadre juridique qui impose aux parties une vigilance accrue lors de la rédaction du contrat, afin d’anticiper les obligations propres à la préfabrication et de sécuriser l’équilibre contractuel tout au long de la réalisation du projet.
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