Les propriétés contiguës, c’est-à-dire celles appartenant à deux propriétaires différents mais si proches l’une de l’autre qu’elles peuvent se joindre, posent régulièrement la problématique concernant la création d’ouvertures, donnant sur la propriété voisine.
En droit immobilier, en matière d’ouverture, on distingue les vues des jours.
Une vue est une ouverture, type fenêtre, permettant de voir sur l’extérieur. Juridiquement sa création est encadrée par des règles de distance entre l’ouverture et la limite séparative. Ainsi une vue droite, qui permet de voir directement chez le voisin, doit respecter une distance de 1,90 mètre, et une vue oblique, qui n’est donc pas directe et nécessite de tourner la tête ou de se pencher, doit respecter une distance de 0,60 mètre.
Les jours ne donnent pas la possibilité de voir sur la propriété voisine, mais permettent simplement de laisser passer la lumière, il s’agit par exemple d’une brique de verre translucide. De tels dispositifs obéissent également à des règles, notamment en termes de hauteur puisqu’un jour créé en rez-de-chaussée doit respecter une hauteur minimale de 2,60 mètres et de 1,90 mètre dans une pièce à étage. Les jours ne doivent pas permettre d’ouverture et être composés de treillis en fers, dont l’écartement des mailles ne peut pas être supérieur à 10 centimètres.
Dans le cadre d’une question ministérielle, procédure qui permet au parlement d’interroger le gouvernement afin d’avoir des précisions notamment sur une législation, l’exécutif a dû répondre à l’interrogation concernant la possibilité pour un propriétaire d’une maison construite en limite de propriété, de procéder à la création d’un trou d’aération dans le mur non mitoyen de sa cuisine, sans l’accord du propriétaire du terrain voisin.
Dans sa réponse, le ministre de la justice se réfère à la législation en vigueur et aux décisions constantes des Cours et Tribunaux en matière de création d’ouvertures entre fonds contigus.
Le gouvernement rappelle que tout propriétaire, en vertu de son droit de propriété, a le droit de jouir et de disposer de son bien de la manière la plus absolue, tant que son usage n’est pas contraire aux règles juridiques en vigueur.
Est rappelé également qu’en application de ce principe, chaque propriétaire est normalement libre de pratiquer des ouvertures, mais que cette liberté est encadrée en fonction de la situation juridique du mur, des fonds voisins et de la qualification de l’ouverture, et donc des conditions en matière de jours et de vues rappelées précédemment.
Par conséquent, en fonction de la situation, plusieurs règles sont applicables.
Si le mur sur lequel doit être pratiquée l’ouverture est mitoyen le consentement du voisin est exigé.
Lorsque le mur est non mitoyen, mais joint directement le fonds voisin contigu, seuls des jours peuvent être construits.
A contrario, si le mur est non mitoyen et en retrait du fonds contigu sans le joindre directement, des vues pourront être effectuées.
En cas de suspicion d’irrégularité de l’ouverture créée sur un mur, le voisin peut saisir le juge pour demander son obturation ou sa transformation, lequel procédera en une analyse au cas par cas.
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