La validité d’une association syndicale libre (ASL) repose sur le respect de conditions de fond et de forme, principalement définies par l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004. Juridiquement, l’ASL constitue un cadre collectif permettant la gestion d’équipements ou de services communs à plusieurs propriétés, et dans le contexte de l’aménagement d’un lotissement, sa création est souvent exigée pour organiser la gestion des voies, réseaux et espaces communs, conformément aux prescriptions du permis d’aménager.
Deux principes fondamentaux se croisent avec d’une part, l’exigence que les statuts définissent un objet conforme à la mission assignée à l’ASL, et d’autre part, l’obligation pour le lotisseur de transférer les équipements communs à l’association.
Le défaut d’exécution de cette seconde obligation soulève une interrogation juridique centrale de savoir si elle peut entraîner la nullité de l’ASL, au motif que son objet ne serait plus respecté. Réponse apportée par la Cour de cassation dans un arrêt du 22 mai 2025.
Dans l’affaire en question, une société avait procédé à l’aménagement d’un lotissement pour lequel une association syndicale libre (ASL) avait été constituée afin d’acquérir, gérer et entretenir les terrains, voiries et équipement commun. Un couple de propriétaires avait assigné cette ASL et la Société d’aménagement en nullité de l’ASL, au motif que deux parcelles, supportant respectivement l’accès au lotissement et le bassin de rétention, étaient restées la propriété de la société.
La question posée était donc de savoir si le défaut de transfert des parcelles communes à l’ASL était de nature à entraîner la nullité de cette dernière pour non-respect de son objet statutaire.
La Cour d’appel saisie des griefs rejette la demande des propriétaires, constatant que les statuts initiaux de l’ASL prévoyaient d’intégrer les parcelles du lotissement, mais que les membres de l’association avaient décidé de créer des servitudes croisées et de ne laisser comme parcelles communes que les deux parcelles litigieuses, ce qui n’avait pas pour effet de remettre en cause la validité de l’ASL. Les juges du fond relèvent également que, bien qu’il ne soit pas contesté que les parcelles visées par la demande n’appartenaient pas à l’ASL, l’inexécution partielle de son objet, consistant à acquérir, gérer et entretenir les terrains et équipements communs, ne saurait, en tout état de cause, justifier sa nullité.
Les propriétaires se pourvoient en cassation, arguant toujours du fait que l’ASL devait être annulée pour non-respect de son objet, faute d’avoir acquis la propriété des terrains communs conformément aux engagements pris lors du permis d’aménager et aux statuts de l’association.
La haute juridiction ne fait pas plus droit à leur demande.
Bien qu’elle rappelle que les statuts d’une ASL doivent définir l’objet de cette dernière (article 7 de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004), et que lorsqu’un permis d’aménager est demandé pour un lotissement, le dossier doit inclure l’engagement du lotisseur de créer une ASL à laquelle seront transférés les terrains et équipements communs (article R 442-7 du Code de l’urbanisme), la Haute juridiction précise que le défaut de transfert effectif de ces biens à l’ASL, même s’il contrevient à l'engagement initial, ne remet pas en cause la validité des statuts de l’association.
Autrement dit, l’absence de transfert ne rend pas les statuts nuls, dès lors que l’objet social de l’ASL reste conforme.
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