Les investissements Pinel et Scellier sont des dispositifs de défiscalisation permettant d’investir dans l’immobilier, tout en bénéficiant de réductions d’impôts sur le revenu avantageuses.
Ces mécanismes offrent une défiscalisation pouvant aller jusqu'à 25 % du prix d'acquisition, étalée sur 9 ans pour un achat sous le dispositif Scellier, et sous 6, 9 ou 12 ans pour un investissement en loi Pinel.
Pendant toute cette durée, l’investisseur prend un engagement de location, c’est-à-dire qu’il s’engage à mettre en location (non meublée) le bien acquis, le temps de la période de défiscalisation.
Étant précisé qu’en fonction de la zone où se situe le logement, les loyers ne pourront pas dépasser un certain plafond.
Passée cette période d’investissement minimum, qu’advient-il alors du logement ?
Plusieurs cas de figure sont possibles pour le propriétaire du bien.
D’abord le propriétaire peut continuer de louer le bien, tout en sachant que l’avantage de la réduction d’impôt n’est plus acquis et que les loyers perçus seront imposables au titre des revenus fonciers, pouvant ainsi modifier la tranche d’imposition.
S’il s’agit d’une nouvelle location, il sera possible à ce moment-là de modifier le loyer en dehors du plafond fixé initialement, dans la limite cette fois-ci des plafonds réglementaires, c’est l’exemple des locations situées notamment en zones dites « tendues » ou les loyers sont encadrés.
Cette hypothèse n’est pas applicable lorsque le locataire est le même que lors de la location en investissement Pinel ou Scellier, puisque le loyer peut être révisé uniquement annuellement, en tenant compte de l’indice de référence des loyers (IRL) et si cette modalité est prévue par une clause du contrat de bail.
Le bien peut être récupéré par le propriétaire soit en tant que résidence secondaire, soit en tant que résidence principale sinon pour loger ses proches, en donnant congé au locataire, lequel devra libérer le logement à la fin du bail.
La vente du bien peut également être envisagée, en respectant les conditions particulières liées à une vente en cours de bail si le logement est toujours occupé par le locataire.
Là encore la transaction sera imposable au titre notamment de la plus-value immobilière sur les résidences secondaires.
Enfin, et comme nous l’évoquions dans un article précèdent, le propriétaire peut opter pour une location du bien avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Dans cette hypothèse, s’il est opté pour le régime réel d’imposition, ce choix pourra s’avérer avantageux puisqu’il sera possible de déduire annuellement les charges locatives en procédant à l’amortissement du bien, permettant d’être redevable de peu ou pas d’impôts sur les loyers perçus.
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