Le bail commercial est un contrat fondamental, qui permet au locataire (le preneur) d’exploiter un local pour son activité, tout en offrant une source de revenus stable au bailleur.
L’une des problématiques centrales de ce contrat est la fixation du loyer, qui fait l’objet d’une attention particulière, car il doit à la fois protéger la rentabilité du bien pour le bailleur, et assurer au locataire le maintien de la viabilité de son commerce.
Ainsi, la fixation du loyer est librement négociée entre les parties, mais le législateur encadre avec rigueur ses évolutions futures, notamment à travers la révision triennale et le renouvellement du bail, pour garantir un juste équilibre entre les intérêts des parties.
La fixation du loyer initial
Lors de la signature du bail commercial, le montant du loyer et les modalités de règlement sont librement déterminés entre le bailleur et le preneur. Divers facteurs influent sur cette négociation, tels que la location du local, son état, sa surface et les perspectives économiques de l’activité exercée.
À cet égard, le montant du loyer peut être : 1° forfaitaire pour une période donnée, 2° forfaitaire par mètre carré et pour une période donnée, 3° variable en fonction du chiffre d’affaires réalisé, 4° évolutif sur la durée, notamment en cas de loyer à pallier ou de loyer avec franchise totale ou partielle.
Ainsi, le loyer évolue en cours de bail par l’effet de la révision triennale, d’une éventuelle indexation conventionnelle, ou encore du renouvellement du bail lorsqu’il arrive à son terme.
La révision du loyer
Une fois le loyer fixé, la loi offre la possibilité de réviser son montant tous les trois ans, conformément à l’article L.145-38 du Code de commerce. Ce dernier doit correspondre à la valeur locative du bien.
Ce mécanisme, connu sous le nom de « révision triennale », permet d’adapter le loyer à l’évolution économique, tout en étant soumis à un plafonnement rigide qui varie selon l’indice de référence utilisé.
Ce régime tend à s’appliquer sur l’ensemble des baux commerciaux, sauf clauses particulières, telles que :
La clause d’échelle mobile (dite « d’indexation »), qui prévoit une révision automatique selon la date prévue ;
La clause-recettes, lorsque le loyer est défini selon un loyer minimum fixe et un loyer variable constitué par un pourcentage sur le chiffre d’affaires du preneur à bail.
À noter que ces clauses incluent une révision selon la périodicité déterminée, et celles-ci contreviennent à la révision triennale.
Cette requête doit être formulée au moins trois après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, la révision ne prenant effet qu’à compter de la date de la demande à cet effet.
L’indice de référence doit être pris en compte pour la révision du loyer. Ce peut être :
L’Indice trimestriel des Loyers commerciaux (ILC), pour les activités commerciales ou artisanales ;
L’Indice des Loyers des Activités tertiaires (ILAT), pour les autres activités.
Une fois la demande effectuée, le locataire peut accepter la révision par écrit ou de manière tacite, en s’acquittant du paiement du nouveau loyer, ou refuser la demande. Dans ce cas, le bailleur devra engager une action auprès du juge des loyers dans un délai de deux ans (articles R.145-23 à R.145-33 du Code de commerce).
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