Une société exploitant un centre équestre reprend un fonds de commerce comprenant le droit au bail sur des terrains, installations et locaux appartenant à une société civile. Quelques semaines plus tard, les parties concluent un bail à ferme portant sur ces biens immobiliers, avec un loyer mensuel de 8 801,33 euros et un dépôt de garantie de 26 404 euros.
Par la suite, plusieurs avenants ajoutent à l’assiette du bail un appartement, six boxes et d’autres locaux liés à l’exploitation. La preneuse saisit le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir notamment la réalisation de travaux, l’indemnisation de certains préjudices, la régularisation d’un fermage qu’elle estime illicite et la restitution du dépôt de garantie.
La Cour d’appel de Versailles rejette la demande de restitution du dépôt de garantie.
Elle relève que le bail prévoyait le versement d’une somme correspondant à trois mois de loyer, destinée à garantir les éventuelles sommes dues par la preneuse en fin de bail, notamment au titre des loyers impayés ou des réparations locatives. Elle estime donc que cette somme avait une cause licite, qu’elle ne constituait pas un loyer d’avance et qu’elle n’entrait pas dans les prohibitions de l’article L. 411-74 du Code rural et de la pêche maritime.
La Cour d’appel rejette également la demande de régularisation du fermage. Selon elle, le fait que le bail ne fixe pas un prix distinct pour les terres, les bâtiments agricoles et les bâtiments d’habitation ne suffit pas à rendre la clause de fermage illicite. Elle considère qu’il convient seulement de comparer le loyer global prévu au bail avec la somme des valeurs applicables à chaque élément au regard des arrêtés préfectoraux.
La Cour de cassation censure ce raisonnement sur les deux points.
D’abord, elle rappelle que le statut du fermage est d’ordre public et définit limitativement les cas dans lesquels une remise d’argent ou de valeur peut être exigée du preneur. Le bailleur ne peut donc pas percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution des obligations du preneur, même si cette somme est restituable en fin de bail. Le dépôt de garantie versé par la preneuse était donc indu et sujet à répétition.
Ensuite, la Cour rappelle que le prix du fermage doit distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. Cette règle étant d’ordre public, une clause fixant un fermage global sans ventilation entre ces éléments est illicite. Elle ouvre donc une action en régularisation pour fermage illicite.
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt et renvoie l’affaire devant la Cour d’appel de Paris.
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