Doté de la personnalité morale, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée, dès lors qu’il est à l’origine de préjudices causés sur des tiers, et notamment sur les occupants de l’immeuble.
Classiquement, le syndicat des copropriétaires est poursuivi pour des défauts d’entretien, mais plus largement, sa responsabilité peut être recherchée dès lors qu’il manque aux obligations que la loi lui impose, parmi lesquelles figure la garantie d’absence de plomb dans les parties communes, comme l’a récemment rappelé la Cour de cassation.
L’affaire concerne une locataire d’un logement en copropriété, titulaire d’un bail depuis six ans, dont les analyses sanguines réalisées sur son fils âgé de trois ans mettent en évidence une intoxication saturnine, et plus précisément une présence de plomb, de ses vapeurs ou ses sels, ingérés par l’organisme par voie digestive ou respiratoire.
Par expertises technique et médicale du logement, ensuite étendue aux parties communes, il est révélé la présence de plombs dans les parties communes et l’appartement de la locataire, qui avec son mari, assignent alors les bailleurs successifs et le syndicat des copropriétaires, en leurs noms propres et en qualité de représentants légaux de leur fils mineur, en réparation de leurs préjudices.
La Cour d’appel devant qui le litige est porté prononce la responsabilité partagée entre les parties, à hauteur de 60% pour le premier bailleur, 30% pour le second bailleur et 10% pour le syndicat des copropriétaires.
Les bailleurs rejettent cette condamnation pour insuffisance de preuve quant au lien de causalité direct et certain, mais la Cour de cassation confirme le verdict de la juridiction de second degré, rappelant que cette dernière avait justement relevé que « la présence de plomb avait été mise en évidence dans le premier logement occupé par la famille et dans les parties communes de l’immeuble par l’expertise technique, et dans le second par l’agence régionale de santé. Elle en a exactement déduit l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre la présence de plomb dans les locaux donnés à bail et l’intoxication saturnique ».
Cette décision est intéressante en ce qu’elle met en évidence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de voir, de manière même minime (10%), sa responsabilité engagée en cas d’intoxication au plomb, quand bien même il n’est responsable de la présence de la substance toxique que pour les parties communes, lieux où les potentielles victimes ne font que passer.
Ces parties communes restent des lieux contaminants qui constituent l’environnement de vie des occupants de l’immeuble.
Piqûre de rappel pour les syndicats de copropriétaires quant à leur obligation de faire réaliser, pour les logements construits avant 1949, un diagnostic plomb, couramment nommé : constat de risque d’exposition au plomb (CREP), année où cette substance est devenue interdite pour les professionnels du bâtiment.
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