Notion centrale en droit rural, le droit de préemption est une faculté offerte au preneur d’un bail rural de racheter les terres qu’il exploite lorsque son bailleur souhaite les vendre.
Si ce droit permet de sécuriser le preneur, en évitant qu’un changement de bailleur ne lui fasse perdre le bénéfice du bail une fois son terme expiré, il constitue également une source récurrente de conflits débouchant parfois sur des litiges.
Par principe, l’article L412-6 du Code rural et de la pêche maritime impose au bailleur souhaitant vendre un fonds en une seule fois, comprenant plusieurs exploitations distinctes, de les mettre en vente séparément afin que les bénéficiaires du droit de préemption puissent l’exercer.
Néanmoins, le vendeur peut s’y opposer en invoquant notamment le fait que le fonds vendu est indivisible.
Le caractère divisible ou indivisible est apprécié selon que le fonds forme, ou non, une unité matérielle et une unité économique.
Dans ce dernier cas, le preneur peut néanmoins préempter, mais son droit portera sur l’ensemble du fonds, augmentant sensiblement les frais à avancer.
Dans cet arrêt gratifié d’une publication au bulletin, la Cour de cassation devait déterminer si un fonds formant une unité indivisible pouvait être qualifié comme tel lorsque les terres appartenaient à deux propriétaires distincts.
En l’espèce, une propriétaire de terrains agricoles avait donné à bail certaines de ses terres à un exploitant, à l’exclusion des bâtiments d’habitation s’y trouvant, et avait fait donation d’autres parcelles à sa fille.
Souhaitant vendre l’ensemble, les deux propriétaires avaient conclu une promesse de vente portant sur l’intégralité du fonds.
Dans un premier temps, le preneur avait renoncé à son droit de préemption avant de saisir, par la suite, le tribunal paritaire des baux ruraux afin d’obtenir l’annulation des ventes intervenues.
Débouté en appel, le preneur soutenait que seuls des biens appartenant à un propriétaire unique pouvaient constituer un ensemble indivisible.
La Cour de cassation lui donnera raison et censurera, par conséquent, l’arrêt d’appel au visa des articles L412-1, L412-4 et L412-8 du Code rural.
Elle rappelle que le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, sauf à justifier d’une indivisibilité.
Elle ajoute que seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible.
Par cette décision, la Cour de cassation apporte une précision particulièrement importante.
Le vendeur ne doit pas seulement justifier d’une unité matérielle et d’une unité économique, mais également être l’unique propriétaire des terrains.
Cette condition apparaît, in fine, logique au regard de l’exigence d’unicité devant caractériser le fonds vendu.
Si la situation peut paraître minoritaire, dans la mesure où la majorité des vendeurs sont les seuls propriétaires des biens qu’ils cèdent, cette solution présente néanmoins le mérite d’apporter un éclaircissement bienvenu.
Les bailleurs, et futurs vendeurs, devront donc anticiper leur stratégie patrimoniale afin d’éviter de se retrouver en difficulté au moment de finaliser une vente.
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