La Cour de cassation a été saisie d’une demande d’avis par le tribunal judiciaire de Paris portant sur l'application dans le temps des nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, en matière de changement d’usage illicite d’un local à usage d’habitation.
Deux interrogations étaient soumises à la Haute juridiction :
Lorsqu’une amende civile fondée sur l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation est sollicitée à raison d’un changement d’usage illicite survenu avant l’entrée en vigueur de la loi précitée, doit-on apprécier l’usage d’habitation selon les critères de la loi ancienne ou de la loi nouvelle ?
Dans l’hypothèse où la loi nouvelle serait applicable à des faits antérieurs, ses critères d’appréciation s’imposent-ils aux seules instances introduites postérieurement à son entrée en vigueur ou également aux procédures en cours ?
La Cour de cassation rappelle, en premier lieu, que les dispositions antérieures des articles L. 631-7 et L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoyaient une amende pouvant atteindre 50 000 euros par local en cas de mise en location à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette pratique étant qualifiée de changement d’usage illicite.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024, ce plafond a été relevé à 100 000 euros, et les critères de définition de l’usage d’habitation ont été substantiellement modifiés.
La Cour souligne que ces nouvelles dispositions relèvent du droit substantiel, dans la mesure où elles redéfinissent les conditions dans lesquelles la location meublée de courte durée peut constituer un changement d’usage. Dès lors, en raison de leur caractère plus sévère, ces règles ne sauraient recevoir application rétroactive.
En conséquence, lorsque l’amende civile est fondée sur des faits antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039, l’appréciation de l’usage du local doit s’effectuer à la lumière des critères de la loi ancienne.
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