Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur peut être confronté à des charges ou restrictions attachées à la propriété, à l’instar des servitudes qui constituent des droits réels portant sur un immeuble au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un tiers.
Pour être opposable aux acquéreurs successifs, une servitude doit en principe être publiée, sauf à ce qu’elle leur soit connue au moment de la vente, ce qui est régulièrement le cas lorsqu’elle figure expressément dans l’acte ou lorsqu’elle est révélée par des circonstances particulières.
Comme a eu l’occasion de le rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 19 juin 2025, la connaissance de la servitude par l’acquéreur peut suffire à la lui rendre opposable, même si elle n’a pas été publiée.
Dans cette affaire, la propriétaire d’un terrain avait assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin afin qu’il retire des tirants ancrés dans le sous-sol de sa parcelle et remette les lieux en état.
Le syndicat s’appuyant sur un ancien acte signé par l’ancienne propriétaire du terrain, qui aurait accordé une servitude pour l’installation de ces tirants lors de la construction de l’immeuble, avait poursuivi l’ancienne propriétaire ainsi que la société ayant construit l’immeuble pour qu’elles le garantissent contre toute condamnation.
Les affaires ont été jointes dans une seule procédure, et le nouveau propriétaire du terrain est intervenu volontairement pour poursuivre la même demande.
En appel, la cour rejette les demandes tendant à la suppression de tirants implantés dans le tréfonds d’un immeuble.
Les juges considèrent qu’une servitude autorisant leur maintien était opposable à l’acquéreur du bien, et pour fonder leur décision, constatent que l’acquéreur avait été informé, dès l’acte de vente, de la présence des tirants, de la procédure contentieuse en cours à l’initiative de la venderesse, ainsi que de l’éventualité d’une servitude reconnue au profit de la copropriété voisine. L’acte mentionnait expressément que l’acquéreur devrait, le cas échéant, consentir une servitude au profit de cette copropriété.
Sur la base de ces éléments, la cour d’appel a estimé que l’acquéreur avait connaissance de la servitude au moment de l’acquisition, ce qui permettait de la lui opposer, bien qu’elle n’ait pas été publiée.
La Cour de cassation valide ce raisonnement. Elle relève que l’acquéreur avait connaissance, au jour de la vente, de la présence des tirants, de l’existence d’un litige en cours, et s’était engagé à consentir toutes servitudes nécessaires si une décision définitive venait à reconnaître le droit de la copropriété.
La Haute juridiction juge par conséquent que la servitude était opposable à l’acquéreur, bien qu’elle n’ait pas fait l’objet d’une publication, dès lors qu’il en avait eu connaissance lors de la vente.
Une décision qui souligne l’importance, pour l’acheteur, de lire attentivement les clauses de l’acte notarié et de s’informer sur l’existence d’éventuelles servitudes affectant l’immeuble, y compris lorsqu’elles ne sont pas publiées.
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