Au même titre que les locataires d’un bail d’habitation disposent du droit de donner congé au bailleur contre préavis, le bailleur également peut mettre fin au bail, bien que les motifs lui permettant une telle possibilité soient strictement déterminés.
Parmi les raisons qui autorisent le bailleur à donner congé au preneur, figure le motif légitime et sérieux.
Les motifs légitimes et sérieux
C’est l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui prévoit que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
La loi ne précise pas pour autant la liste des motifs jugés légitimes et sérieux, cependant, la jurisprudence a au fil du temps précisé quelles raisons pouvaient entrer dans la catégorie des motifs légitimes et sérieux justifiant le congé, lesquels se regroupent en deux principales catégories : ceux imputables au preneur et ceux indépendants de ce dernier.
Concernant les motifs propres au locataire, jugés suffisamment légitimes et sérieux pour que le bailleur lui donne congé, figure l’inexécution des obligations qui incombe au locataire du fait de la signature du bail, comme le non-paiement du loyer, notamment s’il est répété, l’absence de souscription à une assurance pour couvrir le logement, le non-respect de la destination des lieux par la modification de leur usage ou encore un usage non paisible du bien loué, à l’instar de violences perpétrées envers les autres occupants de l’immeuble ou la dégradation des parties communes.
Pour les motifs légitimes et sérieux ne découlant pas du comportement du locataire, figure l’expropriation pour cause d’utilité publique diligentée par une personne publique, la démolition du bien ou encore la reprise pour travaux de rénovation ou réhabilitation.
Le formalisme de congé
Concernant le formalisme du congé donné pour motif légitime ou sérieux, le bailleur et tenu d’adresser un courrier recommandé ou par remise en main propre au locataire, sinon de donner congé par acte de Commissaire de justice, et de faire figurer de manière détaillée le motif qui le pousse à donner congé au locataire. Le congé doit en outre être accompagné de toute pièce justificative à l’appui du motif évoqué.
La validité du congé pour motif légitime ou sérieux dépend également du respect d’un délai de préavis, et le congé doit par conséquent être délivré au plus tard dans les six mois préalables à la date d’échéance du bail.
Conformément à l’article L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés »...
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