Le bail commercial porte sur la mise à disposition d’un local, dans lequel est exploité un fonds de commerce. Or, la vie d’une entreprise connait différents cycles, de sa création à sa transmission, en passant par son développement. Ces fluctuations, ajoutées à celles du marché locatif, peuvent inciter le chef d’entreprise à changer de local, et donc résilier son bail. En effet, il peut avoir besoin d’un local mieux placé, d’un loyer plus faible, ou de plus de place, en raison de la croissance de sa société. A cet égard, les modalités de résiliation du bail commercial, par le preneur, sont encadrées par le statut des baux commerciaux.
La résiliation triennale
En l’absence de motif particulier, le preneur peut toujours résilier le bail à l’expiration d’une période triennale, c’est-à-dire au bout de 3, 6 ou 9 ans. Il doit alors adresser son congé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice. Le congé doit être donné :
Le dernier jour du trimestre civil ;
Au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale, à défaut, les effets du congé seront reportés à la prochaine période triennale.
La possibilité de résiliation triennale peut faire l’objet d’une exclusion, dans les contrats suivants :
Un bail pour un local utilisé par une seule activité ;
Un bail de local à usage exclusif de bureaux ;
Un bail portant sur un local de stockage ;
Un bail de plus de 9 ans.
Si le locataire ne respecte pas la période triennale, il peut se voir réclamer le paiement des loyers jusqu’à l’expiration de ladite période.
La résiliation pour retraite, invalidité ou décès
Le preneur peut solliciter à tout moment la résiliation du bail lorsqu’il a demandé ses droits à la retraite, ou qu’il bénéficie d’une pension d’invalidité. Pour cela, il doit être soit :
Un commerçant ;
L’associé l’unique d’une EURL ;
Le gérant majoritaire, depuis au moins 2 ans, de la SARL titulaire du bail.
Dans ce cas, le locataire doit délivrer le congé au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice.
Si le preneur décède, le bail peut être résilié à tout moment par ses ayants droits.
La résiliation pour manquement du bailleur
Lorsque le propriétaire ne respecte pas les obligations lui incombant en vertu du bail, le locataire peut solliciter la résiliation du bail auprès du Tribunal judiciaire. Afin d’obtenir la résiliation, le manquement doit présenter une certaine gravité. Tel est le cas, par exemple, d’un bailleur défaillant dans la réalisation de travaux indispensables à la jouissance du bien.
La résiliation amiable
Enfin, le locataire et le propriétaire peuvent toujours décider, d’un commun accord, de mettre fin au bail. En ce cas, aucune forme particulière n’est exigée. Cependant, en cas de désaccord ultérieur, il reste plus prudent de se ménager une preuve écrite de l’accord conclu entre les parties.
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