La possibilité d’acquérir un bien par préférence à un autre acquéreur existe dans de nombreux domaines, tant au profit de personnes privées (droit de préemption du locataire) que pour servir l’intérêt général (zone d’aménagement différé, droit de préemption urbain).
La définition d’une zone d’aménagement différé
Une zone d’aménagement différé (ZAD) est un dispositif juridiquepermettant à une collectivité locale ou à un établissement public d’exercer un droit de préemption sur les ventes ou cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux situés dans le périmètredéfini.
Ce droit s’applique pendant une période de six ans, qui peut être renouvelable, à compter de la publication de l’acte créant la zone.
Quels sont les objectifs de la ZAD ?
L’objectif principal est d’assurer une maîtrise foncière dans la mesure où la collectivité contrôle l’acquisition des terrains nécessaires pour de futurs projets.
En suspendant temporairement les opérations d’aménagement, ce dispositif offre le temps nécessaire pour une réflexion approfondie sur les enjeux de développement du territoire. Cela permet ainsi de réguler le marché immobilier local en évitant une spéculation excessive liée à l’annonce d’un projet d’aménagement.
Conformément à l’article L 300-1 du Code de l’urbanisme, ces projets peuvent inclure des initiatives urbaines, la politique locale de l’habitat, l’accueil des activités économiques, le développement touristique, la lutte contre l’insalubrité, ou encore la mise en valeur du patrimoine.
La création d’une ZAD
Sa création peut être initiée dans n’importe quelle commune, qu’elle dispose ou non d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU). Cela s’explique par son but : constituer une réserve foncière pour des projets d’aménagement futur.
L’initiative peut émaner de l’État ou d’une commune, mais elle doit être validée par le préfet après consultation des collectivités concernées et de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. En cas d’avis défavorable ou d’absence de réponse, la ZAD peut être créée par décret en Conseil d’État (L 212-1 et R 212-1 du Code de l’urbanisme).
Depuis la loi du 24 mars 2014 (ALUR), les EPCI ont également la possibilité de créer des ZAD (L 212-1), et la loi ELAN du 23 novembre 2018 a élargi cette compétence aux établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris. Toutefois, ces créations doivent respecter les périmètres fixés pour les opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain.
Pré-ZAD : un périmètre provisoire
Avant la création définitive d’une ZAD, un périmètre provisoire peut être instauré par le préfet pour une durée de deux ans. Ce périmètre, qui doit correspondre aux besoins du projet, permet à l’État ou à un autre titulaire désigné d’exercer un droit de préemption temporaire. Si l’acte de création de la ZAD n’est pas publié dans ce délai, le périmètre provisoire devient caduc (L 212-2-1).
Le régime du droit de préemption
Le titulaire de ce droit doit être désigné expressément (L 212-2), sachant que ce dernier peut déléguer son droit (L 213-3). Le titulaire de ce droit, souvent une collectivité publique ou un établissement public, doit motiver sa décision et recueillir l’avis du service du domaine sur le prix proposé (R 213-21).
En effet, il doit être exercé en vue de réaliser, dans l’intérêt général, des actions ou opérations d’aménagement définies par l’article L 300-1.
En cas de désaccord sur le prix, le propriétaire peut retirer son offre ou demander la fixation du prix par le juge de l’expropriation (L 213-4 et L 213-7).
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