Qu’est-ce que les obligations réelles environnementales ?
Les obligations réelles environnementales sont un dispositif foncier de protection de l’environnement permettant aux propriétaires de biens immobiliers, qui le souhaitent, de mettre en place une protection environnementale sur leur bien.
Cette protection volontaire passe par le biais de la conclusion d’un contrat entre le propriétaire du bien et son cocontractant. Il peut s’agir d’une collectivité publique (État, région, département, commune), d’un établissement public ou d’une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement.
La mise en œuvre du contrat par un propriétaire d’une parcelle va lui accorder une contrepartie (assistance technique, indemnité financière ou en nature).
Les conditions de forme du contrat
Le contrat doit prendre la forme d’un acte authentique. Il doit ainsi, en vertu des articles 1369 et suivants du Code civil, avoir « été reçu par des officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises ».
Il doit ensuite être enregistré au service de la publicité foncière.
Le contenu du contrat
Bien que la rédaction de ce contrat soit souple pour lui de s’adapter aux enjeux environnementaux, il doit contenir un minimum d’informations.
Il doit alors mentionner les engagements réciproques des parties. Leurs obligations visant à conserver, gérer et restaurer des éléments de la biodiversité ou des fonctions écologiques doivent être cohérentes avec la finalité des obligations et ne pas porter atteinte aux éventuels droits de tiers.
Les obligations pourront être des obligations de « faire » (restaurer une mare, créer un jardin de pluie, restaurer une zone humide, (re)planter des haies) et/ou des obligations de « ne pas faire » (interdire certaines activités, ne pas détruire, retirer ou déplacer des éléments de biodiversité).
Le contrat doit aussi mentionner les possibilités de révision et de résiliation du contrat ainsi que la durée des obligations prévues, sachant qu’elles peuvent avoir une durée maximum de 99 ans.
Il est également à noter que les obligations sont attachées au bien immobilier, au fonds. Dès lors, en cas de cession de ce dernier, les obligations seront transmises à l’acquéreur, pendant toute la durée prévue au contrat.
Attention, il n’est pas possible d’utiliser ces obligations pour interdire la chasse.L’article 191 de la loi du 21 février 2022 dite 3DS prévoit en effet que « la mise en œuvre d’une obligation réelle environnementale ne peut en aucune manière remettre en cause ni les droits liés à l’exercice de la chasse, ni ceux relatifs aux réserves cynégétiques ».
Quels sont les avantages de ce dispositif ?
Le contrat, bien que soumis à l’enregistrement au service de la publicité foncière, est dispensé de taxes et autres frais comme les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière.
Également, l’article 1394D du Code général des impôts permet aussi aux collectivités à fiscalité propred’exonérer les propriétaires, ayant conclu à un tel contrat, de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
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