La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est celle qui consiste à acquérir un bien qui n’est pas construit ou est en cours de construction. Également appelée « vente sur plan », l’acquéreur devient progressivement propriétaire de son bien au fur et à mesure de l’avancée de la construction, ce qui suppose le versement progressif du paiement lié au logement, à chaque étape de construction.
En plus de constituer une protection pour l’acheteur, l’échelonnement du paiement en VEFA est strictement encadré par la loi.
De la réservation du bien à la remise des clés par le constructeur, le paiement en VEFA est soumis à un échéancier précis, par appels de fonds successifs, jusqu’au complet paiement du prix de vente convenu.
À la réservation du bien, étape où les parties peuvent signer un contrat de réservation par lequel le vendeur s’engage envers l’acquéreur, il peut être convenu du versement d’un dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie est égal à 5% du prix de vente prévisionnel lorsque le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an, et à 2% du prix de vente prévisionnel si ce délai n’excède pas 2 ans.
Étant précisé qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé en cas de délai de réalisation de la vente qui excéderait 2 ans (article R 261-68 du Code de la construction et de l’habitation).
La suite de l’échéancier du paiement prévu en VEFA est encadrée par l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Lors de l’achèvement des fondations, le paiement par l’acquéreur ne peut dépasser 35% du prix de vente.
Vient ensuite la mise hors d’eau, phase où l’ouvrage est considéré comme étanche à l’eau de pluie, où cette fois-ci le prix le paiement ne peut excéder 70% du prix de vente.
Lorsque le bien en VEFA est achevé, un maximum de 95% du prix peut avoir été versé par l’acquéreur.
Les 5% restant sont versés postérieurement à la remise des clés et la livraison du logement.
Ce solde permet à l’acquéreur lorsqu’il émet des réserves au moment de la livraison, c’est-à-dire s’il constate des désordres ou non-conformités sur le bien, de demander que les 5% restants du prix de vente soient consignés jusqu’à la levée des réserves, soit, jusqu’à la rectification des défauts par le vendeur.
Quelques précisions supplémentaires :
Si le contrat de vente est conclu avec une ou des conditions suspensives (obtention d’un prêt, d’une autorisation d’urbanisme, etc), aucun paiement ne peut être exigé avant la réalisation de ces conditions ;
Dans l’hypothèse où le contrat prévoit des pénalités de retard en matière de versement du prix par l’acquéreur, le taux de la pénalité de retard ne peut excéder 1% par mois de retard.
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