Parmi l’ensemble des obligations qui pèsent sur le vendeur dans le cadre d’une vente, figure la garantie d’éviction, puisqu’il est à ce titre débiteur d’une obligation veillant à assurer à l’acheteur sa tranquillité concernant son entrée sa possession, en le garantissant contre toute éviction du bien.
La définition de garantie d’éviction
Cette obligation découle de l’obligation de délivrance qui incombe au vendeur et l’oblige à délivrer la chose vendue et ses accessoires, conformément aux stipulations contractuelles.
Bien qu’il n’existe pas de définition juridique établie de la garantie d’éviction, dans la pratique, celle-ci assure à l’acheteur, une possession paisible du bien acquis, postdélivrance par le vendeur.
Cette garantie est en réalité composée de deux sous-protections, puisqu’au titre de la garantie d’éviction, l’acheteur est protégé contre :
Le fait personnel du vendeur : toute atteinte par le vendeur, à la possession paisible de l’acheteur, comme une action en revendication de propriété, de servitude, d’usufruit, etc., sur la chose vendue ;
Le fait des tiers : tout trouble de droit antérieur à la vente et non déclaré lors de la vente, causé par des tiers, comme la revendication de droits sur la chose vendue.
Le contrat et la garantie d’éviction
Les effets de la garantie d’éviction peuvent être limités contractuellement, et les parties peuvent ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet, voire même convenir entre elles que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, à l’exception de la garantie d’éviction du fait personnel qui est d’ordre public, ce qui signifie qu’elle est de droit, et existe au bénéfice du vendeur, quand bien même elle ne fait pas l’objet d’une clause spécifique au contrat. Toute convention contraire serait nulle.
Les effets de la garantie d’éviction
Pour que la garantie d’éviction puisse être mise en œuvre, outre le respect des conditions précédentes, l’acheteur doit manifester un trouble d’éviction, et non une simple crainte, de sorte qu’il risque d’être dépossédé de la chose acquise.
En cas d’éviction, sauf stipulations contractuelles inverses, l’acheteur évincé a droit à :
La restitution du prix de vente ;
La restitution des fruits tirés du bien, lorsqu'il est obligé de les rendre au propriétaire qui l'évince ;
La restitution des frais faits sur la demande en garantie de l'acheteur, et ceux faits par le demandeur originaire ;
Le remboursement des réparations et améliorations utiles faites sur la chose vendue, voire l’ensemble des dépenses faites pour le bien en cas de mauvaise foi du vendeur lors de la vente ;
Des dommages et intérêts, ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat.
Même si une clause contractuelle exclut la garantie d’éviction, le vendeur, en cas d'éviction, est tenu à la restitution du prix, sauf si l'acquéreur connaissait le danger de l'éviction lors de la vente, ou s’il a acheté à ses périls et risques.
La restitution du prix par le vendeur est due, même si au moment de l’éviction, la chose vendue se trouve diminuée de valeur, ou considérablement détériorée, soit par la négligence de l'acheteur, soit par des accidents de force majeure, sauf à ce que l’acheteur ait tiré profit des dégradations, auquel cas une somme peut être retenue par le vendeur.
En cas d’éviction partielle, si l’acquéreur n’aurait pas acquis la chose vendue sans la partie pour laquelle il est évincé, alors il est en droit de demander la résiliation de la vente, et s’il n’exerce pas cette faculté, il peut être remboursé par le vendeur de la valeur de la partie pour laquelle il est évincé.
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