Selon l’article 1722 du Code civil, si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. À défaut, si elle est détruite partiellement, le preneur peut, selon les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail. Dans ces deux cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
En l’espèce, un locataire avait pris à bail des locaux à usage d’hôtel-restaurant pour l’un, et de snack pour le second, qui avaient été acquis par la commune, alors bailleresse. Le bail avait été renouvelé pour une durée de neuf ans moyennant le paiement d’un loyer annuel. En cours d’usage des lieux, le locataire avait signalé des fissures en façade du bâtiment à usage d’hôtel-restaurant et, après avis de la commission de sécurité, le maire de la commune avait pris un arrêté de fermeture.
Après expertise judiciaire, le locataire avait assigné la bailleresse aux fins de remise en état du bien et d’indemnisation de son préjudice. La bailleresse avait demandé, à titre reconventionnel, que soit constatée la résiliation partielle du bail pour les seuls locaux à usage d’hôtel-restaurant, sans indemnité pour la perte de la chose louée, et que soit fixé le loyer du local à usage de snack.
Saisie de l’affaire, la Cour de cassation confirme une jurisprudence constante selon laquelle l’existence d’un vice caché ne peut être assimilée à un cas de force majeure qui a nécessairement une origine extérieure à la chose louée. Par conséquent, le cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur (cass. civ 3ème du 30 septembre 1998, n°96-17.684).
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