Les baux commerciaux peuvent contenir une clause d’indexation (ou « clause d’échelle mobile ») permettant d’ajuster le loyer en fonction d’un indice de référence.
Toutefois, en application de l’article L 145-39 du Code de commerce, une telle clause devient inopposable si elle n’autorise la variation que dans un seul sens, notamment à la hausse.
L’article L 145-15 du même Code impose en outre que toute clause ayant pour effet de faire échec aux règles de révision légale du loyer, doit être réputée non écrite.
Dans un arrêt du 22 mai 2025, la Cour de cassation rappelle que seule la stipulation illicite doit être écartée, et non l’intégralité de la clause d’indexation, sauf en cas d’indivisibilité de ses éléments.
En l’espèce, une Cour d’appel avait invalidé toute la clause au motif que l’ensemble de ses dispositions représentait un élément déterminant du consentement du bailleur.
La Haute juridiction casse cette décision, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir vérifié si la suppression de la seule stipulation prohibée portait atteinte à la cohérence du mécanisme d’indexation, et rappelle ainsi qu’il ne suffit pas d’invoquer l’importance subjective accordée par une partie à la clause, mais encore faut-il démontrer que ses dispositions sont indivisibles et inséparables.
Cass. civ 3ème du 22 mai 2025, n°23-23.336
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