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IMMOBILIER – Servitude de passage : la prescription trentenaire prime sur la division du fonds

Publié le : 08/10/2025 08 octobre oct. 10 2025

Veille Juridique

Cass. civ 3ème du 2 octobre 2025, n° 24-12.678

La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 octobre dernier, rappelle un principe essentiel en matière de servitude légale de passage, celui selon lequel lorsque l’assiette d’un passage a été déterminée par un usage continu de trente ans, les dispositions de l’article 684 du Code civil ne s’appliquent plus.

Autrement dit, même si l’état d’enclave résulte de la division d’un fonds, la servitude s’exerce sur le tracé effectivement utilisé pendant trente ans, y compris s’il traverse des parcelles n’ayant pas participé à la division initiale.

En l’espèce, une Cour d’appel avait imposé la création d’une servitude sur le fonds voisin issu de la division, refusant de reconnaître l’usage trentenaire d’un chemin situé sur un autre terrain, mais la Haute juridiction censure cette position et réaffirme que la prescription trentenaire confère un droit acquis sur l’assiette du passage, rendant inapplicable la règle de priorité entre parcelles divisées.

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