Dans une affaire récemment portée à la connaissance de la Cour de cassation, des copropriétaires se plaignaient d’un retard de livraison, de non-conformités et de malfaçons, concernant la construction d’un immeuble destiné à être exploité comme résidence-services.
Leur demande en indemnisation au titre des travaux de reprises des désordres et des non-conformités déclarée irrecevable en appel, les copropriétaires se pourvoient en cassation, estimant souffrir d’un préjudice personnel du fait d’un tiers.
La Cour de cassation rend sa décision visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et rappelle premièrement aux termes de l’article 14 alinéa 4, que « le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ».
De plus, en vertu de l’article 15, alinéa 1er, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».
En conséquence la Haute juridiction rappelle que, « si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux. ».
Enfin, puisque l’arrêt a relevé que « les sommes réclamées visaient à réparer des désordres constructifs et des non-conformités à la réglementation relative à l’accessibilité des personnes à mobilité réduite affectant les parties communes », la juridiction d’appel qui n’était pas tenue de procéder à une recherche, a pu déduire de l’absence de demande émanant des copropriétaires concernés par les parties privatives, que les demandes d’indemnisation des propriétaires contre les constructeurs étaient irrecevables.
Selon l’article L 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune...
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