Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial ou artisanal, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose, sous réserve des exceptions prévues par ce texte, d’en informer préalablement le locataire. Cette notification doit notamment mentionner le prix et les conditions de la vente et vaut offre de vente à son profit.
Mais lorsque ce droit de préférence n’a pas été respecté, jusqu’à quand le locataire peut-il agir contre la vente ?
Un délai de deux ans à compter de la connaissance de la vente
Dans cette affaire, un local donné à bail commercial avait été vendu sans que le locataire bénéficie de son droit de préférence. Celui-ci avait été informé par les acquéreurs, le 11 février 2021, qu’ils étaient devenus propriétaires des biens.
Le locataire soutenait toutefois que le délai de prescription ne devait commencer à courir que le 2 août 2021, date à laquelle il avait obtenu une copie de l’acte de vente et ainsi pris connaissance du prix, des conditions de la cession et de l’identité des acquéreurs.
La Cour de cassation écarte cette analyse. Combinant les articles L. 145-60 du Code de commerce et 2224 du Code civil, elle retient que le délai de prescription biennale court dès le jour où le locataire a connaissance de la vente.
La connaissance des conditions précises de la vente n’est pas nécessaire
Le locataire n’a donc pas à disposer de l’ensemble des informations relatives à la cession pour que le délai commence à courir. En l’espèce, la lettre des acquéreurs l’informant de leur qualité de nouveaux propriétaires suffisait.
Cette décision impose ainsi une vigilance particulière au preneur commercial : dès qu’il apprend qu’une vente susceptible d’avoir méconnu son droit de préférence est intervenue, le délai de deux ans commence à courir.
Il lui appartient alors d’agir rapidement s’il entend solliciter notamment la nullité de la vente sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
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