Le bail à construction permet à un propriétaire de mettre un terrain à disposition d'un preneur qui s'engage à y édifier des constructions. À son expiration, les parties peuvent prévoir la conclusion d'un bail commercial afin de permettre la poursuite de l'occupation des lieux.
Toutefois, lorsque le bail à construction contient une promesse unilatérale de bail commercial, des difficultés peuvent apparaître concernant les conditions de formation de ce nouveau contrat.
Dans un arrêt du 8 octobre 2026 (n° 24-10.261), la Cour de cassation apporte des précisions sur la portée d'une telle promesse et les conséquences de la levée d'option par son bénéficiaire.
La levée d'option peut entraîner la formation du bail commercial
En l'espèce, des propriétaires avaient conclu un bail à construction prévoyant, à son expiration, une promesse unilatérale de bail commercial au profit du preneur. Le montant du futur loyer devait être calculé à partir de celui de la dernière année du bail à construction, auquel serait appliqué un coefficient multiplicateur de 3,5.
À l'approche de l'échéance, le propriétaire avait proposé un bail commercial dont les conditions étaient contestées par le preneur. Ce dernier soutenait avoir valablement levé l'option prévue au contrat initial.
La cour d'appel avait néanmoins considéré qu'aucun bail commercial n'avait été formé, notamment en raison de désaccords portant sur les locaux concernés et le montant du loyer.
La Cour de cassation censure cette analyse.
« Les juges auraient dû rechercher si le bailleur s'était définitivement engagé à conclure le bail commercial aux conditions prévues dans la promesse et si le bénéficiaire avait levé l'option sans réserve, dans le délai convenu. »
La seule existence de désaccords sur une nouvelle proposition contractuelle ne suffisait donc pas à écarter la portée de la promesse initiale.
Les obligations du preneur et les conséquences de l'occupation des lieux
L'arrêt apporte également des précisions concernant les travaux pouvant être mis à la charge du preneur.
Le propriétaire réclamait notamment le remboursement de travaux de réfection d'un parking. La cour d'appel avait accueilli cette demande en se fondant sur un engagement pris par le preneur dans un autre projet contractuel.
La Cour de cassation rappelle toutefois la nécessité de vérifier si ces travaux étaient prévus par le bail à construction ou relevaient effectivement des obligations d'entretien et de réparation.
Enfin, elle précise « qu'un propriétaire dispose d'un intérêt et d'une qualité à agir contre un occupant sans droit ni titre », même en l'absence de relation contractuelle directe, afin de réclamer une indemnité d'occupation.
Cette décision souligne ainsi l'importance d'une rédaction précise des promesses de bail commercial et des obligations contractuelles, particulièrement lorsque plusieurs occupants interviennent successivement dans les locaux.
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