Longtemps le droit a considéré la propriété comme individuelle et exclusive, éloignant le plus possible toute possession commune.
Aujourd’hui, la pleine propriété suppose la détention par une seule personne de l’usus, du fructus et de l’abusus. Cependant, au fil des siècles, des formes de propriété divisées sont apparues, à l’instar du démembrement, l’indivision, la copropriété, le bail emphytéotique, etc.
Le bail réel solidaire a été institué par l’ordonnance du 20 juillet 2016 (n°2016-985) et codifié aux articles L 255-1 à L 255-19 du Code de la construction et de l’habitation. Il permet la dissociation de la propriété du foncier, pour permettre notamment l’accession à la propriété pour des foyers modestes.
La définition du bail réel solidaire est posée à l’article L 255-1 du Code de la construction et de l’habitation lequel dispose que « Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.
Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale ».
Cette disposition fait référence à l’article L 329-1 du Code de l’urbanisme spécifique aux organismes fonciers solidaires, parmi lesquels figurent les bailleurs sociaux, qui se voient confier une mission d’acquisition et de gestion des terrains, bâtis ou non, afin d’édifier des logements et des équipements collectifs.
Ces organismes ont la possibilité de conclure ensuite un bail solidaire avec deux types de preneurs :
Un opérateur, et régulièrement un promoteur immobilier, chargé de construire ou réhabiliter les logements pour les vendre ou les louer à des particuliers qui répondent à des conditions de revenus définies, et à un prix d’acquisition ou un loyer encadré ;
Des ménages dont les revenus ne dépassent pas les plafonds fixés pour le prêt social de location-accession (PSLA).
En pratique, une fois les logements édifiés, ils sont proposés à la location dans le cadre d’un bail de longue durée, de 18 à 99 ans, qui dissocie le logement bâti du terrain sur lequel il est construit : l’organisme est propriétaire du foncier (le terrain) et le preneur est propriétaire du bâti (des murs).
L’organisme perçoit une redevance versée par le preneur, qui correspond au loyer du terrain, dont le montant est fixé au mètre carré en fonction de la localisation du terrain.
Des conditions spécifiques sont toutefois imposées, au preneur.
D’une part, si le logement est loué à un ménage, ce dernier doit être occupé à titre de résidence principale et le bail peut prévoir une interdiction pour le preneur de louer le logement.
D’autre part, le preneur a également une obligation d’entretien du logement et la réalisation de travaux est strictement encadrée : il ne peut effectuer des opérations de démolitions ou des changements qui auraient pour effet de diminuer la valeur du bien.
En cas de revente ou de donation, une demande d’agrément doit être effectuée auprès de l’organisme foncier solidaire, lequel dispose à ce moment-là de la possibilité d’user de son droit de préemption, en plus de déterminer le prix de revente. Le nouveau preneur s’il est agréé (et répond aux conditions de ressources fixées) bénéficie des droits et obligations similaires à ceux prévus par le contrat initial.
Enfin, le bail réel solidaire du fait de sa durée et de ses effets en matière de droits réels accordés, nécessite la conclusion d’un acte notarié.
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