Cass. crim du 16 janvier 2025, n°21-17.794
Selon l’article R.321-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le commandement valant saisie immobilière est un acte de disposition qui engage la responsabilité du créancier, car il entraîne la transmission de droits ayant pour effet de diminuer la valeur d’un patrimoine.
En 1994, des poursuites aux fins de saisie immobilière avaient été initiées par une société à l’encontre d’une seconde. Cette dernière avait conclu, en 2001, divers baux avec plusieurs autres sociétés, dont le créancier poursuivant avait sollicité judiciairement la nullité. Le bien avait été adjugé par jugement en 2012, mais des litiges avaient perduré concernant la validité des baux et leur cession. En 2017, le fonds de commerce lié à l’un des baux avait été cédé par le liquidateur judiciaire à un nouveau propriétaire. En 2018, le tribunal de grande instance avait rejeté les demandes d’annulation des baux et d’expulsion, tout en fixant les loyers dus par les locataires. Par un acte authentique signé en février 2024, le bien avait été vendu avec subrogation de l’acquéreur dans tous les droits et actions du vendeur à l’encontre des locataires et occupants.
La Cour de cassation, se fondant sur la combinaison des articles 1743 du Code civil et 684 de l’ancien Code de procédure civile, affirme que le bail, bien que conclu après la publication du commandement valant saisie immobilière, reste opposable à l’adjudicataire d’un bien saisi, qui en a eu connaissance avant l’adjudication.
Par conséquent, encourt la cassation la décision d’appel qui avait annulé les baux conclus en 2001 au motif que l’adjudicataire les avait seulement connus avant l’adjudication, alors que cette connaissance aurait dû rendre les baux opposables.
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