FAMILLE – Attribution préférentielle à l’associée majoritaire de la SCEA titulaire du bail rural : les biens ruraux doivent être estimés en valeur occupée
Dans le cadre d’une succession d’un propriétaire de biens ruraux donnés à bail à une société civile d’exploitation agricole (SCEA), des difficultés surviennent lors du règlement de la succession entre la fille de la défunte et les petits-enfants venant par représentation.
Les biens ruraux sont attribués préférentiellement à la fille, associée et co-gérante de la SCEA titulaire du bail rural. La question porte sur la méthode d’évaluation des biens attribués.
La Cour d’appel estime que ces biens doivent être évalués en valeur libre d’occupation. Elle estime que l’attributaire, en raison de son contrôle sur la société locataire, dispose de la maîtrise de la vie du bail et se trouve prémunie contre le risque de se voir imposer une cession de bail et de subir une reprise des biens donnés à bail.
La Cour de cassation rejette cette analyse.
La Haute juridiction rappelle que les biens faisant l’objet d’une attribution préférentielle doivent être estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, en tenant compte des charges les grevant (articles 832-4 alinéa 1 et 829 du Code civil). Si l’exploitation agricole est donnée à bail à une société distincte de l’héritier attributaire, l’attribution préférentielle n’entraîne pas la réunion, sur une même tête, des qualités de propriétaire et locataire, et ce, même si l’attributaire est associé majoritaire ou dirigeant de la société preneuse.
Le bail rural subsistant à la date de la jouissance divise, l’exploitation ne peut être regardée comme libre de toute occupation. Les biens ruraux doivent donc être évalués en valeur occupée.
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