Un indivisaire avait consenti seul des baux ruraux (verbaux) sur des parcelles agricoles indivises. Plusieurs années plus tard, il a fait donation de ses droits indivis à son coïndivisaire, lequel est devenu plein propriétaire des parcelles. Estimant les exploitants (preneurs à bail) sans droit ni titre, le donataire a demandé leur expulsion.
La Cour d’appel avait jugé les baux inopposables, au motif qu’ils avaient été conclus sans l’accord de tous les indivisaires, en violation de l’article 815-3 du code civil. En d’autres termes, dire qu’un bail est inopposable signifie qu’il n'a pas à s'appliquer entre le nouveau propriétaire (le donataire) et le locataire.
La Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle que, selon l’article 1743 alinéa 1er du Code civil, le bail est opposable au nouvel acquéreur dès lors que celui-ci en avait connaissance avant l’acquisition. Cette règle s’applique également en cas de donation de droits indivis. Dans le cadre d’une donation de droits indivis, le bail rural est opposable au coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l'existence de ce bail.
Ainsi, lorsque le coïndivisaire bénéficiaire de la donation avait connaissance de l’existence du bail au plus tard au jour de la donation, il ne peut en contester l’opposabilité, même si le bail a été conclu sans son accord. D’où l’importance, en pratique, de faire expressément mention de l’existence du bail dans l’acte de donation et, idéalement, d’y annexer le bail, afin d’établir sans ambiguïté cette connaissance.
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