La demande de renouvellement d'un bail commercial présentée pendant la période de tacite prolongation ne met pas fin immédiatement au bail en cours. Dès lors, si celui-ci dépasse une durée de douze ans avant la prise d'effet du bail renouvelé, le loyer peut être fixé à la valeur locative et ne bénéficie plus du mécanisme de plafonnement.
En l'espèce, une locataire avait sollicité le renouvellement de son bail commercial alors que celui-ci se poursuivait tacitement après son expiration. Le bailleur avait accepté le principe du renouvellement, mais demandait que le nouveau loyer soit fixé à la valeur locative, estimant que le bail expiré avait dépassé douze années. La locataire soutenait au contraire que le plafonnement demeurait applicable dès lors que sa demande de renouvellement avait été formulée avant que cette durée ne soit atteinte.
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle rappelle que la demande de renouvellement adressée par le preneur ne met pas fin au bail à la date de sa notification. En cas de tacite prolongation, le bail renouvelé ne prend effet, sauf accord contraire des parties, qu'au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement. Le bail initial se poursuit donc jusqu'à la veille de cette date. En l'espèce, cette règle conduisait à une durée du bail expiré de plus de douze ans, de sorte que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative.
Par cette décision, la Haute juridiction confirme que c'est la durée effective du bail arrivé à son terme, et non la date de la demande de renouvellement, qui détermine l'application du plafonnement du loyer lors du renouvellement d'un bail commercial.
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