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IMMOBILIER – Servitude de passage : elle doit profiter à un fonds, non à une personne !

Publié le : 26/06/2025 26 juin juin 06 2025

Veille Juridique

Cass. civ 3^ème du 19 juin 2025, n°24-11.456

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 19 juin 2025, un principe fondamental en matière de servitude légale de passage : celle-ci est attachée à un fonds enclavé, et non à la personne du propriétaire.
En application des articles 637 et 682 du Code civil, une servitude n’est possible qu’à la condition qu’elle bénéficie à un héritage (le fonds dominant) pour permettre son usage et sa desserte.

Dans cette affaire, la Cour d’appel avait reconnu à un propriétaire le bénéfice d’une servitude de passage sur une parcelle voisine, au motif que l’accès par un autre chemin qui appartenait à une association syndicale autorisée, ne lui était plus toléré.

La Haute juridiction casse cette décision et reproche aux juges du fond d’avoir accordé un passage en considération de la situation personnelle du demandeur, sans établir que le fonds concerné était effectivement enclavé.

La servitude pour cause d’enclave ne saurait être instituée qu’au profit d’un terrain isolé, et non d’un individu.

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