La Cour de cassation a eu l’occasion de rendre un arrêt fort intéressant, ayant eu les honneurs de la publication au Bulletin, dans une affaire mêlant droit rural, indivision et donation.
En l’espèce, une héritière avait reçu, de la succession de sa mère, diverses parcelles agricoles sur lesquelles elle était en indivision avec son oncle. Ce dernier lui fera don de ses parcelles de sorte qu’elle devienne l’unique propriétaire des terres agricoles.
Souhaitant exploiter pour son compte les terres agricoles, elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux à l’encontre du GAEC, qui exploitait les terres en vertu d’un bail consenti par son oncle lorsqu’il était encore indivisaire, en soutenant qu’il était occupant sans droit ni titre des terres agricoles.
Les prétentions de l’héritière furent accueillies devant la cour d’appel, au grand dam du GAEC, qui formera un pourvoi en cassation en estimant notamment que l’héritière avait connaissance du bail et que celui-ci lui était opposable.
La Cour de cassation fera droit à cette argumentation et censurera l’arrêt d’appel au visa de l’article 1743, alinéa premier, du Code civil.
Cet article prévoit que, lors de la vente des terres du bailleur à un acquéreur, ce dernier ne peut pas expulser le preneur titulaire d’un bail rural authentique ou ayant date certaine.
Ainsi, la Cour de cassation estime que, lorsqu’un coïndivisaire consent un bail rural sur des biens indivis et qu’il cède ses droits à un autre indivisaire, le bail est réputé opposable au donataire dès lors que celui-ci en avait connaissance au jour de l’acte.
La Haute juridiction balaie le raisonnement de la cour d’appel, qui avait considéré que l’indivisaire ayant consenti le bail avait outrepassé ses pouvoirs, faisant échec à ce que le bail soit opposable à la donataire.
Cette solution consacre donc une approche protectrice pour le preneur d’un bail rural. En effet, ce dernier ne pourra pas voir l’existence du bail remise en cause par le changement de propriétaire des terrains agricoles.
Néanmoins, il convient de préciser que cette protection s’applique sous réserve que le donataire ait eu connaissance, au plus tard au jour de l’acte, de l’existence du bail rural. Cette connaissance pourra être rapportée par tous moyens et pourra résulter des documents annexés à l’acte de vente.
À défaut d’une telle connaissance, le preneur sera en danger et pourra voir son bail déclaré inopposable au donataire.
Il faut toutefois souligner que la Cour de cassation procède à une lecture extensive de l’article 1743 du Code précité, ce dernier ne visant expressément que les cas de vente et restant silencieux sur la donation.
Cette lecture demeure logique et permet d’accorder une protection en cas d’aliénation, quelle qu’elle soit, des terres sur lesquelles porte le bail rural.
Référence de l’arrêt : Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-20.852
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