Compte tenu des difficultés d’accès au parc locatif existant dans certaines communes, le législateur a mis en place un dispositif fiscal favorisant les particuliers qui réalisent un investissement immobilier locatif offrant la possibilité à des locataires modestes d’accéder à un logement de qualité dans les zones dites « tendues ».
Ce dispositif appelé « dispositif Pinel » fait l’objet de déductions d’impôts dégressives depuis le 1er janvier 2023. Le maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024 n’est possible que pour les opérations éligibles au dispositif Pinel +. Afin de procurer l’avantage fiscal dans son intégralité, l’opération éligible doit réunir, tant les conditions classiques du dispositif Pinel que celles spécifiques du Pinel +.
Les conditions classiques du dispositif Pinel
Afin d’être éligible à l’avantage fiscal, le logement neuf doit être construit dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande qui entraîne des difficultés d’accès au logement. La commune dans laquelle est construit le logement doit se situer dans la zone A, A bis ou B1 du territoire.
Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, ce qui exclut les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou jumelées.
Le logement doit également présenter un niveau global de performance énergétique minimal fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.
Le logement doit être loué nu pendant une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, laquelle peut être prorogée jusqu’à 12 ans. La location doit profiter à des ménages modestes, pour ce faire, les ressources du locataire ainsi que les loyers pratiqués sont plafonnées.
Les conditions spécifiques du dispositif Pinel +
Les logements faisant l’objet d’un investissement locatif éligible à Pinel + doivent être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou respecter un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
Concernant le niveau de performance énergétique et environnementale :
Le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur, en l’occurrence la réglementation environnementale RE 2020 en vigueur en 2025 ;
Les logements neufs acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A ;
Le niveau de qualité d’usage et de confort est défini par décret, lequel précise par typologie d’appartement une surface habitable minimale, l’obligation d’un espace extérieur privatif ainsi qu’une surface minimale, et l’existence d’au moins deux orientations différentes pour les logements de 3 pièces et plus.
L’avantage fiscal du dispositif Pinel +
Alors que depuis le 1er janvier 2023, la loi de finances pour 2021 modifie de manière dégressive les taux de réduction d’impôt du dispositif Pinel « classique » comme suit :
Sur 6 ans : 10,5 % en 2023 et 9 % en 2024 ;
Sur 9 ans : 15 % en 2023 et 12 % en 2024 ;
Sur 12 ans : 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024.
L’opération d’investissement locatif qui respectera les critères mis en place par le dispositif Pinel + permettra, pour le contribuable, de bénéficier du maintien des taux de réduction d’impôt à hauteur de:
12 % du prix d’achat du bien sur 6 ans ;
18 % du prix d’achat du bien sur 9 ans, avec une réduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.
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