En droit immobilier, les charges de copropriété correspondent aux dépenses nécessaires à la gestion et au fonctionnement de l’immeuble, qui pèsent sur chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de charges courantes, ou de charges exceptionnelles, calculées selon la quote-part détenue dans la copropriété. En ce qu’elles sont essentielles à la tenue de l’immeuble, le non-paiement de ces charges peut être préjudiciable pour le syndic de copropriété, alors dans l’impossibilité de s’acquitter de factures ou de prestations, et donc pour la collectivité. Par conséquent, des mesures de recouvrement doivent rapidement être engagées.
Sauf dispositions inverses du règlement de copropriété, le paiement des charges de copropriété s’effectue par appel de fonds trimestriel de la part du syndic de copropriété pour les charges courantes, et selon une date convenue en assemblée, pour celles exceptionnelles.
Recouvrement par voie amiable
Lorsqu’un copropriétaire se trouve en défaut de paiement des charges de copropriété, il appartient donc au syndic de copropriété de procéder à leur recouvrement, avec l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de Commissaire de justice au copropriétaire défaillant, de lui rappeler qu’en vertu de ses obligations il est tenu de s’acquitter des charges, avec rappel du montant, et mention qu’il dispose de 30 jours à réception de la notification, pour régulariser la situation.
Sauf à ce que les parties conviennent d’un arrangement financier pour le paiement des charges du fait des difficultés financières rencontrées par le copropriétaire, avec la mise en place d’un échéancier de paiement ou un report de charge, si ce dernier ne régularise pas la situation, le syndic devra tenter de régler le litige par le biais d’une procédure amiable (conciliation, médiation, procédure participative) lorsque le montant des impayés est inférieur à 5 000 euros.
Pour une somme supérieure, le fait d’opter pour une résolution amiable du litige est facultatif.
Recouvrement par voie contentieuse
À défaut de régularisation des charges impayées, le syndic de copropriété peut alors saisir le juge judiciaireen demande d’injonction de payer, en transmettant dans le cadre de sa requête : le procès-verbal de l’assemblée générale portant approbation du budget prévisionnel, celui de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes définitifs, le décompte détaillé des charges ainsi que le relevé des comptes individuels des charges, en plus de la copie de la lettre de mise en demeure.
En cas d’acceptation de la demande par le juge, ce dernier rend une ordonnance d’injonction de payer fixant une échéance pour le paiement des charges dues, qu’il appartient au syndic de copropriété de faire signifier au copropriétaire par un Commissaire de justice, dans les 6 mois qui suivent la délivrance de l’ordonnance, ordonnance que peut contester le débiteur.
À défaut de règlement de la dette dans le délai imparti, l’ordonnance d’injonction de payer vaut titre exécutoire et permet au syndic de copropriétaire, d’engager une procédure de recouvrement, toujours en faisant appel aux services d’un Commissaire de justice, comme une saisie-attribution, une saisie sur rémunération, une saisie-meubles, etc., à l’exception d’une saisie immobilière qui elle doit faire l’objet d’une autorisation du juge.
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