En droit français, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même, c’est-à-dire ceux pris en la forme d’une malfaçon, détectable par l’acquéreur à l’œil nu, sans qu’il ait besoin de recourir à un expert pour l’identifier. Tel est le cas d’une fissure sur une structure.
Si l’acheteur accepte le bien en l’état lors de la réception sans notifier au vendeur des désordres présents sur le logement, aucune poursuite ne pourra être diligentée contre le vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Dans un arrêt du 14 septembre 2023, la Cour de cassation rappelle que pour écarter la protection de la garantie des vices cachés offerte à l’acquéreur, c'est à condition qu’il ait pu se convaincre du vice apparent dans son ampleur et ses conséquences.
Dans les faits, un couple avait vendu à deux acquéreurs, une maison d’habitation avec piscine.
Les acquéreurs ayant constaté l’apparition de fissures sur les murs et façades de leur maison, ainsi que sur la piscine, ont, après expertise judiciaire, assigné les vendeurs aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Devant la Cour d’appel, les héritiers des vendeurs sont condamnés au paiement de diverses sommes en application de la garantie des vices cachés, ce qu’ils contestent, au motif que les acquéreurs ne contestent pas avoir constaté lors de leurs visites préalables à la vente, la présence de traces de réparation de fissures sur les façades, et qu’ayant fait le constat d’un désordre apparent sur l’immeuble, ils ne pouvaient se réfugier derrière leur ignorance de l’ampleur et des conséquences du vice s’ils ne se sont pas enquis de l’origine de celui-ci.
La Cour de cassation confirme pourtant la solution de la juridiction du fond et rejette le pourvoi des vendeurs.
En effet, dans son argumentation, la cour d’appel a constaté que les fissures affectant les murs porteurs, les cloisons, les carrelages et les plafonds, dont certaines traversantes, ainsi que les failles affectant la structure du bassin de la piscine, avaient pour origine l’inadaptation des fondations au sol d’assise et qu’elles présentaient un caractère évolutif, supposant une période d’observation d’au moins une année.
La juridiction a ensuite relevé que si les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n’étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l’art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences.
Par conséquent, et comme le confirme la Haute juridiction, il apparaît en l’espèce que le vice ne présentait pas un caractère apparent.
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