Quel que soit le nombre de lots, la copropriété composée de deux copropriétaires est une configuration particulière, souvent génératrice de difficultés pratiques. Contrairement à une idée répandue, ce n’est pas le nombre de lots qui détermine le régime applicable, mais la répartition des voix entre deux copropriétaires.
La copropriété à deux : un régime juridique autonome
L’article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les règles spécifiques en matière de copropriété s’appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.
Ce critère emporte des conséquences juridiques importantes : dès lors que le syndicat est composé de seulement deux copropriétaires, un régime dérogatoire s’impose indépendamment du nombre de lots.
De ce fait, ce dispositif répond à une réalité pratique : à deux, l’absence d’accord conduit mécaniquement à une impasse décisionnelle. Le législateur a donc instauré des mécanismes permettant, sous certaines conditions de majorité, l’adoption unilatérale de décisions, tout en maintenant un encadrement destiné à préserver l’intérêt commun du syndicat.
Comment s’organise la gouvernance dans une copropriété à deux ?
Malgré sa taille réduite, la copropriété doit impérativement être dotée d’un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole.
L’article 41-16, 1° de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions relevant de la majorité simple, ainsi que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des tantièmes. En pratique, le copropriétaire majoritaire peut donc désigner seul le syndic et faire adopter les décisions de gestion courante.
Ce mécanisme renforce l’efficacité décisionnelle, mais il suppose également une vigilance accrue en cas de déséquilibre marqué des tantièmes, en particulier si le syndic bénévole est assumé par le copropriétaire majoritaire.
En revanche, aucune dérogation n’est prévue en matière comptable : les règles classiques relatives au budget prévisionnel, à l’approbation des comptes et à la tenue d’une comptabilité séparée demeurent applicables.
Dans quels cas un copropriétaire peut-il agir seul ?
L’article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit trois hypothèses :
Les décisions relevant de la majorité simple (article 24) peuvent être adoptées par le copropriétaire détenant plus de 50 % des voix ;
Les décisions relevant de la majorité absolue (article 25) peuvent être prises par celui qui dispose d’au moins 2/3 des voix ;
Indépendamment des tantièmes, chaque propriétaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble, même sans urgence.
Sur ce dernier point, un copropriétaire peut engager des travaux conservatoires sans vote préalable. Il doit toutefois notifier sa décision à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.
Par ailleurs, certaines décisions peuvent être prises sans réunion formelle d’assemblée générale. Les deux copropriétaires peuvent donc se réunir sans convocation préalable et adopter toute décision, y compris à l’unanimité (article 41-18 de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes demeurent obligatoirement soumis à la tenue d’une assemblée générale annuelle.
Quels recours en cas de blocage ou d’abus ?
Malgré l’assouplissement opéré par l’ordonnance du 30 octobre 2019, les situations conflictuelles restent fréquentes, en particulier lorsque les tantièmes sont répartis à égalité.
À cet égard, l’article 41-21 permet à un copropriétaire d’obtenir une autorisation judiciaire pour passer seul un acte nécessitant normalement l’accord de l’autre, lorsque le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun. L’acte autorisé est donc opposable au copropriétaire défaillant.
L’article 41-22 habilite, quant à lui, le président du tribunal judiciaire à prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes requises par l’intérêt commun.
Enfin, l’article 41-23 permet, sous conditions, l’aliénation judiciaire d’une partie commune à la demande d’un copropriétaire détenant au moins 2/3 des tantièmes, par renvoi à l’article 815-1 du Code civil.
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