De jurisprudence constante, l’action tendant à la requalification d’un contrat en bail commercial régi par les articles L.145-1 et suivant du Code de commerce, est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du Code de commerce, laquelle court à compter de la date du contrat initial, même en cas de renouvellement. Pourtant, la Cour de cassation en a récemment jugé autrement.
En l’espèce, une société avait successivement conclu avec une commune sept conventions qualifiées de « convention d’occupation précaire » portant sur un immeuble afin d'y loger son personnel. La première convention datait du 9 novembre 2009, la dernière prenait effet du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015.
Or, le 5 octobre 2015, la commune bailleresse a adressé à la société un projet de « bail de location saisonnière », pour l’année 2016, lequel précisait qu’à l’issue des sept mois, la preneuse à bail devait quitter les lieux.
La locataire a assigné la bailleresse en revendiquant l’existence d’un bail commercial et en conséquence, l’application du statut des baux commerciaux. À titre reconventionnel, la bailleresse a sollicité son expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.
Le 15 mars 2022, la Cour d’appel de Chambéry a fait droit aux demandes de la bailleresse en ordonnant l’expulsion de la locataire et en fixant une indemnité d’occupation. Contestant l’arrêt d’appel qui jugeait son action prescrite, la locataire s’est pourvue en cassation.
Au visa de l’article L. 145-60 du Code de commerce, la Cour de cassation infirme l’arrêt d’appel. Pour ce faire, elle rappelle la prescription biennale attachée aux actions relatives au statut des baux commerciaux.
Par ailleurs, elle conteste le raisonnement de la Cour d’appel qui considérait que le point de départ de la prescription avait commencé à courir lors de la première convention, le 9 novembre 2009. En effet, la Haute juridiction précise que la locataire demandait la requalification du dernier contrat conclu entre les parties, de sorte que le point de départ de la prescription courait à compter du 1er novembre 2014.
Par ce raisonnement, le contrat renouvelé est considéré comme un nouveau contrat et non la prolongation du contrat précédent. Ce revirement semble plus cohérent avec l’article L.145-12 du Code de commerce et l’article 1214 du Code civil, en vertu desquels le renouvellement d’un contrat donne naissance à un nouveau contrat.
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