Chaque copropriétaire a, dans son patrimoine, un lot de copropriété, composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Il est également membre du syndicat et dispose, à ce titre, de certains droits. Quels sont-ils ?
Les droits des copropriétaires
Les copropriétaires disposent de droits différents selon la partie de leur patrimoine :
Les droits sur le lot
Étant propriétaires et ayant l’usus, l’abusus et le fructus sur leur lot, ils peuvent en disposer librement. Ainsi, la vente ou la location est possible. Il faut toutefois être vigilant aux limites posées par le règlement de copropriété. Ce dernier peut notamment interdire la cession ou la location de lots constitués par des locaux accessoires, tels que des caves ou des garages, à des personnes extérieures à la copropriété.
Les droits sur les parties privatives
En application de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 relative aux copropriétés, « les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». Le propriétaire peut, dès lors, exercer d’éventuelles actions en justice attachées à ce droit (les troubles anormaux de voisinage ou expulser un locataire). Tout comme sur son lot, le propriétaire peut le louer ou le vendre ainsi qu’effectuer des travaux.
De même, il est possible de réunir deux lots côté à côte pour qu’ils n’en forment plus qu’un, sans obtenir une quelconque autorisation.
Les droits sur les parties communes
Tout comme sur le reste de son patrimoine, le copropriétaire va pouvoir jouir des parties communes, sous réserve de respecter la destination de l’immeuble, la tranquillité des lieux et le principe d’égalité des copropriétaires quant à leur utilisation des parties communes.
La particularité réside sur le fait qu’ici, le droit est indivis. En effet, à chaque lot va correspondre une quote-part dans la propriété indivise.
Les obligations des copropriétaires
En contrepartie de ses droits, les copropriétaires sont contraints de respecter certaines obligations.
Ils devront, premièrement, respecter le règlement de copropriété. Ce dernier va prévoir les conditions de jouissance des parties privatives et communes. Pourra ainsi être imposée une harmonie visuelle (ne pas étendre de linge sur le balcon ou encore imposer une couleur de volets).
Le règlement va également prévoir la destination de l’immeuble : habitation exclusive, possibilité d’en faire un usage professionnel, un usage mixte ou uniquement réservé aux activités commerciales, de bureaux ou d’activité de production. Une clause dite d’habitation bourgeoise pourra, très souvent, limiter, voire interdire toute activité commerciale ou industrielle dans le bâtiment. De même, la destination de l’immeuble interdit de changer unilatéralement la destination initiale d’une partie privative (exemple : un garage ne peut pas devenir une chambre d’amis) ni d’utiliser de façon privative des parties communes.
Les copropriétaires sont également tenus de ne pas faire opposition à l’exécution des travaux d’intérêts collectifs, même s’agissant des parties privatives ainsi que de respecter les obligations de voisinage (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).
Enfin, ils sont tenus au paiement des diverses charges relatives aux parties communes :
Les charges spéciales relatives au service collectif et équipements communs : selon l’utilisation de chaque copropriétaire ;
Les charges générales concernant la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble : selon la quote-part détenue (exemple : entretien des espaces verts, ascenseur).
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