À la signature d’un contrat de location, le versement d’un dépôt de garantie est une pratique quasi systématique. Encadrée par la loi du 6 juillet 1989, cette somme n’est pas une avance sur loyer, mais une protection pour le bailleur contre les manquements du locataire. Elle peut toutefois être source de litiges en fin de bail. D’où l’importance d’en maîtriser les règles juridiques, tant pour le bailleur que pour le locataire.
Dépôt de garantie ou caution : attention à ne pas les confondre
Par abus de langage, on désigne souvent le dépôt de garantie comme la « caution ». En réalité, ces deux notions sont distinctes.
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au bailleur lors de la signature du bail, tandis que la caution désigne une personne qui s’engage à payer les dettes locatives si le locataire ne s’en acquitte pas.
Le montant et la restitution du dépôt
Pour les logements vides, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour les logements meublés, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Il est versé au moment de la signature du bail et doit être restitué à la fin de la location, sous certaines conditions.
La restitution dépend de l’état des lieux de sortie (EDL) :
Si l’état des lieux est conforme à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un mois maximum pour restituer le dépôt à compter de la remise des clés ;
Si des dégradations ou manquements sont constatés, le délai passe à deux mois, et le bailleur peut effectuer des retenues justifiées (constats d’état des lieux, factures ou devis).
En cas de désaccord ou d’absence d’état des lieux, la charge de la preuve diffère :
Refus du bailleur : il doit prouver que le logement a été remis en bon état pour opérer une retenue ;
Refus du locataire ou négligence d’une partie : le locataire est alors présumé avoir reçu un logement en bon état.
Si l’EDL de sortie est impossible à établir en raison d’un conflit, il est recommandé de faire appel à un commissaire de justice.
Retard ou absence de restitution : les recours du locataire
Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, le locataire peut mettre en demeure le bailleur. Passé ce délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard est applicable.
En l’absence de réponse satisfaisante, plusieurs voies de recours sont envisageables :
Démarche amiable : si le litige porte sur moins de 5 000 € ;
Saisine du juge des contentieux de la protection, dans un délai de 3 ans, en cas d’échec de la conciliation ou si le montant en jeu dépasse 5 000 €.
Attention, dans le cas particulier d’un logement situé en copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à la prochaine assemblée générale, nécessaire pour régulariser les charges locatives.
Peut-on l’utiliser comme dernier mois de loyer ?
Beaucoup de locataires pensent, à tort, qu’ils peuvent utiliser le dépôt de garantie pour régler le dernier mois de loyer. Il n’en est rien. Le locataire doit s’acquitter de l’intégralité du loyer jusqu’à la fin du bail, sans exception.
En cas de non-paiement, le bailleur est en droit d’engager une procédure judiciaire, après mise en demeure, via un commissaire de justice.
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