La construction d’un bien immobilier est un processus complexe, marqué par de nombreuses étapes, et dont la réalisation n’est pas sans conséquences. En effet, des imperfections peuvent être constatées, allant d’une fissure à un défaut d’étanchéité, ou encore des finitions qui ne sont pas à la hauteur des attentes du client.
Afin de protéger les acquéreurs d’une construction immobilière, la loi n°78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a introduit un régime de responsabilité pour les professionnels du bâtiment en cas de malfaçons, aux articles 1792 et suivants du Code civil.
En supplément, l’acheteur d’une construction doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Celle-ci, complémentaire au régime de responsabilité instauré par la loi Spinetta, prend en charge les frais inhérents aux travaux de réparation, notamment en cas de défaillance du professionnel.
Les différentes garanties légales
La loi Spinetta a instauré trois garanties fondamentales visant à protéger l’acheteur en cas de malfaçons :
La garantie de parfait achèvement
Selon l’article 1792-6 du Code civil, cette garantie permet au maître d’ouvrage de demander la reprise des défauts signalés à l’entrepreneur durant l’année suivant la réception du bien. Elle impose au professionnel l’obligation de réparer les malfaçons, quelle que soit leur nature et leur gravité.
Dès lors, les défauts apparents ayant fait l’objet deréserves à la réception du bien, et ceux qui se manifestent l’année suivant la réception sont couverts par cette garantie.
Cette garantie, appelée « garantie biennale », est encadrée par l’article 1792-3 du Code civil. Elle suppose la responsabilité des professionnels en cas de défaut durant les deux années suivant la réception du bien.
Toutefois, cette garantie intervient exclusivement pour les éléments d’équipements dissociables du bâtiment, autrement dit ceux qui peuvent retirés ou déplacés sans affecter ni détériorer la solidité de l’ouvrage.
Sont ainsi couverts les malfaçons portant sur les portes et fenêtres, le double vitrage, les matériels de plomberies, mais aussi les volets et systèmes de volets électriques.
La garantie décennale
L’article 1792-2 du Code civil établit une présomption de responsabilité sur le constructeur pendant dix ans à compter de la réception du bien. Elle s’étend également aux particuliers ayant réalisé des travaux d’autoconstruction ou de rénovation.
Cette garantie constitue un élément clé de protection pour les acquéreurs en cas de malfaçons, et s’applique exclusivement aux défauts indétectables lors de la réception du bien, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Ainsi, les anomalies liés à la fondation, à l’ossature, à la viabilité ou à la voirie du bien sont couverts par cette garantie.
La mise en œuvre des garanties
Si l’acquéreur constate des malfaçons lors de la réception du bien, il peut émettre des réserves dans le procès-verbal de réception. L’ajout de réserves ne l’empêche pas de prendre possession du bien et de s’installer dans le logement, mais lui permet de retenir jusqu’à 5% du prix de vente restant dû au constructeur.
Si des malfaçons sont observées après la réception du bien, elles doivent être notifiées à l’entrepreneur par voie recommandée avec accusé de réception. En cas de défaillance, sa responsabilité peut être engagée devant le tribunal judiciaire.
Enfin, si un défaut est relevé dans le cadre de la garantie décennale, l’acheteur peut solliciter son assurance dommages-ouvrage pour obtenir la prise en charge des réparations. L’assurance peut alors se retourner contre l’assureur du constructeur pour demander le remboursement des sommes déboursées.
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