Lorsque la construction est achevée, et prête à être livrée, le maître d’ouvrage (le client) et le maître d’œuvre (le constructeur) se réunissent pour vérifier la conformité des travaux sur l’immeuble (maison, appartement, piscine…), selon les conditions prévues par le contrat. Cette dernière étape du chantier, appelée « réception des travaux », est obligatoire, et est lourde de conséquences pour les professionnels du bâtiment.
Le cabinet Parthémis Avocats met en lumière ce mois-ci les points de vigilance à prendre en compte lors de la réception des travaux, et détaille les différentes protections qui couvrent le maître d’ouvrage.
Comment se déroule la réception des travaux ?
Par principe, la réception des travaux est un acte contradictoire, réalisé de manière amiable, à l’initiative de la partie la plus diligente. Le professionnel et le client peuvent être assistés à cette occasion, par un expert de l’immobilier, ainsi qu’un avocat en droit de la construction.
En général, elle est « expresse », c’est-à-dire que les parties conviennent d’une visite lorsque l’ouvrage est achevé, afin d’en vérifier la conformité selon les attentes prévues par le contrat. Un procès-verbal de réception est alors établi, signé, et remis en un nombre d’exemplaires par rapport aux parties présentes.
Ce document référence « les réserves », qui sont les désordres ou malfaçons présents sur l’ouvrage, tels que des fissures sur les murs, un éclairage mural dysfonctionnel…
Selon la nature du contrat conclu entre les parties, comme un contrat d’entreprise, ou un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), le propriétaire de l’ouvrage peut décider de consigner le prix à payer, sur un compte de dépôt auprès d’une Caisse de dépôts, ou du notaire ayant établi l’acte notarié de l’opération immobilière. Cette mesure permet de contraindre le constructeur à réparer les désordres sur l’ouvrage dans le délai imparti.
En l’absence de réserves, le maître d’ouvrage accepte les travaux, et il doit donc verser le prix convenu au constructeur dans les jours suivants, en pratique sous huitaine.
Il est à rappeler que la réception des travaux peut être également « tacite », c’est-à-dire qu’il y a une volonté non équivoque du maître d’ouvrage de recevoir l’ouvrage, sans qu’il soit nécessaire de réaliser un procès-verbal. Autrement dit, c’est quand le propriétaire a pris pleinement possession de l’ouvrage, et qu’il a payé intégralement la prestation de services du constructeur.
Enfin, si le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre sont en désaccord sur la conformité des travaux, ou si le constructeur ne répare pas les défauts sur l’ouvrage ayant fait l’objet de réserves, le juge judiciaire peut alors être saisi pour trancher le litige. On parle alors de « réception judiciaire ».
Quels sont les effets de la réception de travaux ?
La réception de travaux constitue le point de départ des délais des trois garanties légales qui protègent le maître d’ouvrage, et qui obligent le professionnel à prendre en charge les défauts constatés sur l’ouvrage pendant leur durée de protection :
La garantie de parfait achèvement : l’entreprise doit prendre à sa charge les réparations de tous les défauts et malfaçons apparents, c’est-à-dire visibles facilement par un non professionnel du bâtiment, et qui ont fait l’objet de signalements par le maître d’ouvrage durant l’année suivant la réception des travaux ;
La garantie de bon fonctionnement : le constructeur doit réparer et remplacer pendant une durée de deux tous les éléments et équipements dysfonctionnels, comme le portail électrique d’un garage ;
La garantie décennale : d’une durée de dix ans, elle couvre tous les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ou qui le rendent inhabitable, ou impropre à son usage, tels que des fuites d’eau dans la toiture.
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