La prescription est un mécanisme qui fait produire des effets juridiques à l’écoulement du temps, lorsqu’il s’accompagne d’un comportement particulier. L’accomplissement d’un délai de prescription peut avoir deux effets distincts. Il peut entraîner l’extinction d’un droit personnel ou réel, lorsque son titulaire ne l’a pas exercé dans le délai imparti. Il s’agit de la prescription extinctive. Il peut aussi entraîner l’acquisition par un tiers d’un droit réel sur un bien immobilier lorsque celui-ci a exercé ce droit pendant un certain temps, quand bien même il n’aurait pas de titre. Il s’agit de la prescription acquisitive, qui est également désignée sous le terme d’usucapion.
Bien qu’une telle situation puisse paraître extravagante à première vue, la prescription acquisitive est très utile et joue un rôle important en pratique. Elle consolide le droit de celui qui a régulièrement acquis un immeuble et dispose ainsi d’un titre. Passé un certain temps, elle le met à l’abri d’une remise en cause de sa propriété. Mais l’usucapion permet aussi à celui qui n’a pas de titre, mais se comporte comme un propriétaire depuis plusieurs années d’acquérir la propriété.
Définition de la prescription acquisitive et biens immobiliers concernés
La prescription acquisitive est définie par l’article 2258 du Code civil, comme étant « un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ».
Il est des biens immobiliers qui par nature sont automatiquement exclus de toute reconnaissance de prescription acquisitive : à l’instar des choses hors commerce, des sites classés ou encore de tout ouvrage appartenant au domaine public.
Par conséquent, l’ensemble des autres biens immobiliers, qu’il s’agisse d’ouvrages, de terrains, de dépendances, de parties communes, etc., peuvent faire l’objet d’une prescription acquisitive, de même que les droits de propriété démembrés (usufruit et nue-propriété).
Les conditions pour que soit reconnue la prescription acquisitive
La prescription acquisitive suppose une possession du bien prolongée pendant un certain temps et l’inaction du véritable propriétaire.
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans, et de 10 ans lorsque celui qui possède est de bonne foi et dispose d’un juste titre. Le juste titre est un acte qui en lui-même aurait dû permettre le transfert de la propriété (vente, donation, apport en société …), mais qui ne l’a pas fait, car il n’émane pas du propriétaire légitime. La bonne foi, seconde condition pour bénéficier de la prescription abrégée de 10 ans, s’entend de la croyance erronée chez l’acquéreur de ce que l’aliénateur était propriétaire.
La possession est le fait de se comporter comme le véritable propriétaire du bien. Celui qui détient un immeuble par l’entremise du propriétaire (locataire, emprunteur, etc…) ne possède pas et ne peut usucaper, sauf à s’opposer aux droits du propriétaire.
La possession doit non seulement s’être prolongée pendant toute la durée de la prescription (10 ou 30 ans), mais présenter certains caractères. Elle doit être continue (ne pas avoir été interrompue, notamment par le véritable propriétaire), paisible, publique et non équivoque. La possession du bien ne doit pas avoir été acquise et réalisée par violence, qu’elle soit physique ou psychologique, à défaut elle est viciée.
Pour que la prescription acquisitive opère, le propriétaire réel du bien ne doit pas s’être manifesté pendant toute la durée d’occupation du bien. Toute action en reconnaissance de ses droits par le véritable propriétaire, tout comme la perte de la possession, a pour effet d’interrompre la prescription et c’est un nouveau délai qui recommence à courir.
Les moyens d’obtenir la reconnaissance d’une prescription acquisitive
Le possesseur d’un bien immobilier qui remplit les conditions précédentes peut opposer la prescription acquisitive au véritable propriétaire s’il fait l’objet d’une action en revendication de sa part.
Mais le possesseur peut également prendre l’initiative de faire établir un acte de notoriété acquisitive. Il s’agit d’un acte établi par un notaire, qui à défaut de valoir titre de propriété irréfutable, concourt à faire la preuve qu’il satisfait aux conditions de la prescription acquisitive. L’acte de notoriété acquisitive peut être publié au service de la publicité foncière.
Cet acte doit cependant impérativement être accompagné de l’ensemble des pièces justifiant la situation de l’occupant, en plus de lister les actes accomplis par l’occupant, et être renforcé par deux témoignages de tiers, attestant de la possession paisible, publique et non équivoque, dans le délai imparti.
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