La division parcellaire d’un terrain est un mécanisme qui consiste en un morcellement en une ou plusieurs parties d’un fonds existant.
Cette opération s’avère utile à des fins d’optimisation du patrimoine, mais reste toutefois encadrée par des règles juridiques strictes, dont les démarches sont intrinsèquement liées à la nature de l’opération envisagée.
La division parcellaire : définition
La division parcellaire ne comporte pas à proprement parler de définition juridique, mais s’analyse comme une opération par laquelle une parcelle établie au niveau du cadastre, et plus particulièrement une unité foncière, est divisée par son propriétaire en deux, voire plusieurs portions, notamment dans un objectif de vente des parcelles créées à l’issue de la division, sinon de construction de plusieurs ouvrages.
Tous les terrains ne sont cependant pas éligibles à une procédure de division parcellaire, de sorte que, en plus de vérifier si celui-ci est constructible (viabilisable), le propriétaire qui envisage une telle opération doit au préalable se renseigner sur la faisabilité du projet eu égard les règles d’urbanisme locales, en consultant notamment le plan local d’urbanisme (PLU), le plan de prévention des risques naturels, etc.
En outre, le projet de division ne doit pas enfreindre la réglementation des bâtiments de France, lorsque le terrain se situe dans une zone couverte par ces dispositions, ni méconnaître des règles générales, comme l’impossibilité de priver un fonds d’un accès à la voirie (enclave), le non-respect des distances d’implantation si le fonds comporte déjà du bâti, etc.
La division parcellaire : les étapes
Avant toutes démarches visant à l’obtention de l’autorisation du projet, son porteur peut obtenir de la part de la mairie du lieu où se situe la parcelle à diviser, un certificat d’urbanisme opérationnel, l’informant de l’ensemble des possibilités de division, d’aménagement et de construction de la parcelle concernée.
La division parcellaire suppose ensuite en premier lieu des opérations de bornage, réalisées par un géomètre-expert, afin de fixer par un procès-verbal de manière contradictoire, notamment avec les voisins, les limites séparatives de la parcelle pour laquelle la division est envisagée.
Postérieurement à cette étape, le propriétaire du fonds doit engager les démarches administratives liées à la division parcellaire, dont la nature varie selon le sort réservé aux fonds issus de la division.
En effet, lorsque la division d’une parcelle en plusieurs lots à pour projet la construction d’ouvrages, le propriétaire doit obtenir auprès des services d’urbanisme de la mairie, un permis de construire valant division. Il doit pour cela accompagner sa demande d’un plan de division.
Son projet ne sera alors validé que s’il a pour objet la construction d’à minima deux ouvrages distincts, si ces ouvrages seront construits sur une même unité foncière avant la division, et si le terrain est destiné à être divisé à l’achèvement des travaux, avec ou sans espaces communs aux différents lots.
En revanche, lorsque la division parcellaire est envisagée sans projet de construction immédiat, le porteur du projet doit simplement effectuer une déclaration préalable en mairie.
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