Lors de sa conception, l’immeuble se voit conférer une destination perpétuelle et réelle, attachée au bien. Elle doit être distinguée de l’affectation qui, quant à elle, est attribuée à la personne en possession du bien. Cependant, des évolutions dans les besoins sociaux ou encore des considérations liées à la gestion immobilière peuvent amener à modifier cette destination.
Le processus de changement de destination implique une modification de l’usage initial du bâtiment, qui est soumise à une procédure réglementaire. Une attention particulière est nécessaire lorsque le changement porte sur un lot situé au sein d’une copropriété, car elle est soumise à des règles spécifiques.
La procédure de changement de destination
Lors de la construction de l’immeuble, une destination doit être déterminée dans le permis de construire. Dans cette optique, les articles R.151-27 et R.151-28 du Code de l’urbanisme prévoient 5 catégories de destinations, comprenant chacune des sous-destinations :
- L’habitation ;
- Le commerce ;
- L’exploitation agricole et forestière ;
- Les équipements d’intérêt collectif et les services publics ;
- Les autres activités du secteur secondaire ou tertiaire.
Le changement consiste à modifier l’affectation initiale ou actuelle de l’immeuble, le conduisant vers une nouvelle destination. Pour entreprendre ce processus, une autorisation d’urbanisme doit être obtenue. La nature des travaux détermine le type de demande à déposer, à savoir :
- Une déclaration préalable de travaux, pour les projets n’entraînant pas de modifications des structures porteuses ni de l’aspect extérieur du bâtiment ;
- Un permis de construire, si le projet porte atteinte aux structures ou à la façade de l'immeuble.
Cependant, lors d’un changement de sous-destination ne s’accompagnant d’aucun travaux, aucune autorisation n’est requise.
Une fois la demande déposée, elle doit être traitée dans le délai suivant :
- 1 mois pour les déclarations préalables ;
- 2 mois pour les permis de construire portant sur une maison individuelle ;
- 3 mois pour les autres permis de construire.
Les spécificités du changement de destination d’un lot en copropriété
En plus des règles générales applicables à tout changement de destination, les modifications opérées sur un lot situé en copropriété sont soumises à des dispositions spécifiques. Conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce processus, qui peut entraîner des travaux, ne doit pas porter atteinte :
- Aux droits des autres copropriétaires ;
- À la destination de l’immeuble.
Ainsi, le propriétaire d’un lot doit solliciter l’autorisation des autres copropriétaires lorsque le changement de destination affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. La démarche est également obligatoire lorsque le règlement de copropriété prévoit expressément que toute modification nécessite une approbation en assemblée générale.
Lorsque le changement n’impacte ni les parties communes ni la destination de l’immeuble, le projet doit être voté à la majorité simple. Cela implique la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale.
En revanche, si le projet concerne les parties communes ou modifie l’aspect extérieur de la copropriété, le copropriétaire doit obtenir un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents à l’assemblée générale.
Une fois le projet approuvé en assemblée générale, le propriétaire du lot doit déposer la demande d’autorisation d’urbanisme auprès de la mairie du lieu de l’immeuble. Dès lors, l’exécution des travaux est conditionnée à la délivrance préalable de cette autorisation.
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