La définition donnée aux parties communes est posée par
la loi du 10 juillet 1965 (n°65-557), dans son article 3, qui précise qu’elles correspondent aux
parties des bâtiments ou des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d’entre eux.
Ce même article, fixe à défaut, les parties qui au sein d’une copropriété sont par principe présumées indivis. Il s’agit :
- Des sols, cours parcs et jardins, et voies d’accès.
- Des passages et corridors.
- Des coffres, gaines et têtes de cheminées.
- Des locaux et services communs.
- Du gros œuvre des bâtiments, des éléments d’équipement commun y compris les parties de canalisation y afférentes et qui traversent des parties privatives.
Sur ce dernier point concernant le gros œuvre, depuis la loi de 1965 la Cour de cassation a, à de nombreuses fois, apporté au cas par cas, des précisions sur des éléments incorporés au gros œuvre pouvant appartenir aux parties communes.
Pour plus de clarté, l’article 208 de la loi Elan du 23 novembre 2018 (n°2018-1021) a donc revu la rédaction de l’article 3 de celle de 1965, en ajoutant la mention suivante à la liste des parties communes :
- Tout élément incorporé dans les parties communes.
A noter qu’il existe une
présomption de copropriété pour les parties communes, mais une mention dans le règlement de copropriété peut prévoir d’accorder à
un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. D’autres peuvent être affectées uniquement à un groupe de copropriétaires (comme l’usage d’un parking ou d’un local à vélo), on parle alors de parties communes spéciales.
Enfin,
la vente des parties communes est une opération réalisable en copropriété mais soumise à conditions.
Si la cession a pour finalité d’affecter la destination de l’immeuble, la décision doit être adoptée à l’unanimité des copropriétaires, sinon prise en assemblée générale à la majorité, représentant les deux tiers des voix des copropriétaires.
VILA AVOCAT
