Délimiter la séparation entre deux propriétés constitue une préoccupation fondamentale pour tout propriétaire d’un fonds, qu’il s’agisse de respecter les règles de distanciation afin d’implanter constructions, jours, vues et plantation, ou bien afin de s’assurer que le propriétaire du fonds voisin respecte ces mêmes obligations et n’empiète pas, outre mesure, sur l’assiette du terrain.
Pour éviter toute problématique relative à la délimitation des contours entre fonds voisins, les propriétaires peuvent procéder à une opération de bornage, mesure parfois imposée en raison de l’implantation du terrain.
À titre liminaire, il est fondamental lorsque la notion de bornage de propriété d’un terrain est abordée, de ne pas confondre cette dernière avec le droit de se clore, qui offre à tout propriétaire, sauf lorsque son exercice entraîne une situation d’enclave ou créé une issue insuffisante sur la voie publique, la possibilité d’édifier des obstacles matériels type clôtures, murs et haies, afin de fermer sa propriété.
En pratique, le bornage d’un terrain est réalisé en amont de toute pose de limites séparatives, et représente la procédure contradictoire réalisée entre deux propriétaires qui permet de matérialiser les limites séparatives communes de leurs fonds.
Cette opération suppose alors l’intervention d’un géomètre-expert qui par analyse du terrain, de la présence éventuelle de borne et par l’étude des titres de propriété, du plan cadastral, etc., effectue les mesures nécessaires pour déterminer les limites de chaque propriété, avant de les consigner dans un procès-verbal de bornage.
Document essentiel tant pour la vente du terrain qu’en matière de preuve quant à la contestation des limites séparatives, le procès-verbal de bornage peut revêtir un caractère opposable lorsqu’il est enregistré par un notaire au service de publicité foncière.
Une fois la définition du bornage et la procédure propre à cette opération définies, chaque propriétaire est en droit de s’interroger quant à l’obligation ou non de procéder au bornage de son terrain.
À cet effet, la loi française n’impose aucune obligation de bornage des terrains, à quelques exceptions près. Il s'agit notamment du cas où la vente d’un terrain destiné à la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, est envisagée et qui constitue : soit un lot dans un lotissement soumis à une déclaration préalable ou un permis d’aménager, soit d’un terrain issu d’une division dans une ZAC (Zone d’Aménagement Concertée). Une même obligation est requise lorsque le terrain est issu d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.
En dehors de ces situations très spécifiques, l’obligation de bornage n’est imposée à un propriétaire que dans la mesure ou un voisin en formule la demande.
Dans ce cas de figure, la procédure de bornage résulte d’un accord commun entre les voisins. Cependant, une telle démarche amiable n’est pas toujours possible, auquel cas et lorsque le bornage est contesté ou impossible du fait du refus d’un voisin, après une tentative de résolution amiable du différend (conciliation, médiation, etc.), le propriétaire qui souhaite que soient fixées les limites séparatives dispose de la faculté de saisir le Tribunal judiciaire.
Sur la base de l’avis d’un expert, le juge compétent prononce alors le bornage et détermine dans son jugement quelles sont les limites séparatives du terrain.
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