En principe, le propriétaire peut librement fixer le loyer du logement mis en location. Par exception, le législateur a mis en place un mécanisme d’encadrement des loyers, afin de pallier leur hausse et les difficultés d’accès au logement. Initié par la loi ALUR* de 2014, l’encadrement des loyers a été renforcé par la loi ELAN** de 2018. Cette dernière avait, en effet, mis en place un dispositif expérimental, pour 5 ans, que la loi 3DS*** a prolongé jusqu’au 25 novembre 2026. Cependant, le développement de logements spécifiques, tels que les résidences pour seniors, pose la question du champ d’application du mécanisme.
Le principe d’encadrement du niveau des loyers
L’encadrement du niveau des loyers, est un dispositif expérimental, plafonnant le montant initial des loyers, dans des agglomérations précisées par décret. Il s’applique aux contrats de location de logements, meublés ou vides, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Les collectivités peuvent mettre en place l’expérimentation lorsqu’elles sont en zones tendues, c’est-à-dire qu’elles cumulent les critères suivants :
Elles sont constituées de zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants ;
Il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
Elles recensent des difficultés sérieuses d’accès au logement.
Les règles d’encadrement des loyers
Pour chaque territoire défini par décret, un arrêté préfectoral fixe annuellement un loyer de référence médian, un loyer de référence majoré de 20% et un loyer de référence minoré de 30%. Ces loyers s’expriment en prix au mètre carré, en fonction du logement et du secteur géographique.
Lors de la première mise en location du logement, le propriétaire fixe le loyer, dans la limite du loyer de référence majoré. En plus du loyer majoré, un complément peut s’ajouter, s’il est justifié par les caractéristiques de localisation, ou de confort, du logement, en comparaison avec les logements de même catégorie, situés dans le même secteur géographique.
Lors du renouvellement du bail, le locataire peut demander la diminution du loyer de base s’il est supérieur au loyer de référence majoré. En revanche, s’il est inférieur au loyer de base minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer, au maximum égal au loyer de référence minoré.
Le régime applicable aux résidences seniors
Le 11 octobre 2022, une question a été posée, par un député, au Ministère de la Transition écologique. Celui-ci se questionnait sur l’application du dispositif d’encadrement des loyers aux locations consenties, au sein des résidences de services pour seniors, sous le régime de la copropriété, en autogestion.
Le 20 décembre 2022, le Ministère a confirmé l’application du dispositif aux locations précitées, lorsqu’il s’agissait de locations nues. Aussi, les compléments de loyers peuvent être mis en place, au cas par cas, au sein d’une résidence pour senior, pour les appartements répondant aux critères des logements d’exception. Enfin, il rappelle que les services fournis par les résidences seniors, déjà facturés par ailleurs, ne pourront pas justifier de complément.
*Loi n° 2014-366, du 24 mars 2014, pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
**Loi n° 2018-1021, du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
***Loi n° 2022-217, du 21 février 2022, relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale.
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