Lors de l’ouverture du chantier, le professionnel du bâtiment est tenu de remettre à son client une attestation d’assurance de responsabilité civile décennale. Cette obligation est prévue par l’article L.241-1 du Code des assurances, et vise à réparer tous les dommages qui relèvent de la garantie décennale.
Si ce document est annexé au contrat de vente lorsque le bien immobilier est cédé, et permet ainsi de transférer cette protection à l’acquéreur de l’immeuble, la responsabilité du propriétaire vendeur peut toutefois être engagée dans certaines situations.
Qu’est-ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale couvre uniquement les dommages qui peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage, ou affecter un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, au point de le rendre impropre à sa destination.
Autrement dit, il s’agit de tous les désordres qui empêchent l’usage de l’immeuble, en raison des altérations qui l’affectent.
Bien qu’il n’existe pas de liste exhaustive sur les dommages couverts par la garantie décennale, la jurisprudence a précisé la nature des travaux qui en relèvent. Il s’agira par exemple du carrelage fissuré d’une piscine qui suppose un risque de blessures pour les baigneurs, de la non-conformité d’une installation électrique, des infiltrations provoqués par un défaut d’étanchéité de la toiture d’un logement, etc.
Cette protection du maître d’ouvrage perdure pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, laquelle est la dernière étape du chantier où le constructeur et le client se réunissent afin de constater de la conformité des travaux, selon les conditions fixées par le contrat.
Quid de la responsabilité du propriétaire vendeur au titre de la garantie décennale ?
L’article 1792-1 du Code civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :
« 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »
À la lecture de ce texte, le vendeur particulier détient la qualité de constructeur de l’ouvrage, dès lors qu’il a construit seul l’immeuble, ou qu’il a effectué des travaux sans l’aide d’un professionnel du bâtiment.
Ainsi, le propriétaire cessionnaire est responsable auprès de l’acheteur du bien immobilier de l’ensemble des dommages couverts par la garantie décennale. En outre, toutes clauses visant à limiter, à suspendre, ou à supprimer cette garantie légale sont réputées comme non écrites.
Par ailleurs, le propriétaire vendeur doit souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, à une assurance de dommages-ouvrage, avant l'ouverture du chantier, qui assure le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages qui entrent dans la garantie décennale.
Imposé par l’article L.242-1 du Code des assurances, le vendeur particulier qui ne souscrit pas à cette assurance s’expose à une peine maximale d’un an d’emprisonnement et de 75 000 € d’amende.
Enfin, si la responsabilité du propriétaire vendeur est reconnue par les juges, l’acheteur de l’immeuble endommagé peut obtenir le versement de dommages et intérêts, et peut demander la résolution judiciaire (annulation par le Tribunal) du contrat de vente avec le remboursement des sommes déjà réglées.
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