La cession du bail commercial, ou plus exactement du droit au bail, est un contrat par lequel le preneur transfère à un tiers le bénéfice du bail.
La cession du droit au bail peut être autonome ou être incluse dans une opération de cession du fonds de commerce.
LA POSSIBILITE DE CEDER LE DROIT AU BAIL
Par principe, et en l’absence de clause contraire, le locataire peut librement céder son droit au bail.
Le contrat de bail peut restreindre la libre cession du droit au bail, parce que le bailleur change de co-contractant et donc de débiteur.
Toutefois, le contrat de bail ne peut pas interdire au preneur de céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce (article L.145-60 du code de commerce). Par conséquent, les clauses qui empêchent indirectement la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont également prohibées (exemples jurisprudentiels : la clause imposant une exploitation personnelle du fonds par le preneur pendant les trois dernières années ; la clause interdisant la cession du droit au bail aux personnes morales ; …)
En revanche, le bail peut, classiquement, n’autoriser la cession du droit au bail qu’à l’acquéreur du fonds de commerce, prévoir l’accord préalable du bailleur pour la cession ou le concours du bailleur à l’acte de cession, ou encore prévoir un droit de préemption, ou de préférence, au profit du bailleur en cas de cession du fonds de commerce. Le bail peut également prévoir le règlement de tous les loyers avant la cession, la rédaction de l’acte de cession par le mandataire du bailleur, ou la libre cession du preneur pour l’exercice « tous commerces ».
FORMALITES ET SANCTIONS
Le bailleur et le nouveau preneur doivent établir un nouvel état des lieux d’entrées (article L. 145-40-1 du Code de commerce). A défaut, le bailleur ne pourra se prévaloir, en fin de bail, de la présomption de bon état des locaux prévue par l’article 1731 du Code civil. Il est recommandé que cet état des lieux soit dressé en présence de l’ancien preneur à bail.
La cession du droit au bail devra être signifiée au bailleur, si son accord préalable ou son concours ne sont pas exigés par le bail. Si le bailleur a accepté la cession du droit au bail par avance, dans le contrat, la notification par lettre recommandée avec avis de réception semble suffire. A défaut, la cession lui sera inopposable.
Si le droit au bail est cédé à l’occasion de la cession du fonds de commerce, la cession devra être enregistrée et publiée sur un support d’annonces légales (article L.141-12 et suivants du Code de commerce).
Les exigences particulières qui pourraient résulter du contrat de bail, à l’occasion de la cession du droit au bail, devront également être respectées, sous réserve qu’elles n’empêchent pas la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce. A défaut, le bailleur peut demander la résolution judiciaire du bail ou refuser le renouvellement du bail, si le manquement est suffisamment grave.
LES EFFETS DE LA CESSION
Le nouveau preneur dispose de la jouissance des lieux ainsi que de tous les droits découlant du contrat. Le nouveau preneur doit respecter l’ensemble des stipulations du bail et est tenu des dégradations causées par son prédécesseur. En revanche, le renouvellement du bail ne peut pas lui être refusé et la résiliation du bail ne peut pas être poursuivie, pour une faute du précédent locataire.
Il semble que l’ancien preneur reste solidairement tenu des obligations du bail, après la date à laquelle la cession est opposable au bailleur (article 1216-1 du Code civil). Si le bailleur a expressément consenti, dans le bail, à l’absence de solidarité entre l’ancien preneur et le nouveau preneur, l’ancien preneur sera libéré de toutes ses obligations à la date à laquelle la cession est opposable au bailleur. En pratique, les contrats de baux contiennent souvent une clause de garantie solidaire du cédant envers le bailleur, qui ne peut être stipulée pour une durée supérieure à trois ans.
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