Lors de l’achat d’un bien bâti, l’objet de la vente peut être un bien ancien, neuf ou encore, un bien en cours de construction voire à construire entièrement. Ces deux dernières hypothèses correspondent à la vente en l’état futur d’achèvement, pratique clef dans le domaine de l'immobilier, fortement encadrée et protectrice.
Qu'est-ce que la vente en l'état futur d'achèvement ?
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou vente dite sur plan correspond au contrat portant sur l’acquisition d’un bien immobilier à construire ou en cours de construction.
L’article 1601-3 du Code civil prévoit que le vendeur (maître d’ouvrage) s’engage à construire conformément aux spécifications convenues et à livrer le bien quand les travaux sont achevés. Ainsi, l’acquéreur est d’abord propriétaire du sol, puis du reste de la construction au fur et à mesure de l’achèvement des travaux.
Les étapes de la vente en l'état futur d'achèvement
Signature du Contrat de Réservation : Tout commence par la signature d'un contrat de réservation, qui établit l’intention d'acheter le bien. Ce dernier doit contenir diverses mentions sous peine de nullité (R 261-25 et R 261-26 du Code de la construction et de l’habitation) et précise notamment les caractéristiques du logement, le prix, les modalités de paiement, et les délais de livraison.
A cette étape, l’acquéreur verse alors un dépôt de garantie correspondant à 5% maximum du prix de vente pour une signature du contrat dans l’année ou de 2% pour une signature intervenant entre 1 et 2 ans.
La notification par lettre recommandée du contrat ouvre à l’acquéreur un droit de rétractation de 10 jours calendaires commençant dès le lendemain de la présentation du contrat. En cas de rétractation, il sera remboursé des sommes versées (L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation).
Au moins 1 moins avant la date de signatureprévue chez le notaire, le projet d’acte de vente et les documents les plus importants sont adressés à l’acquéreur par lettre recommandée.
Signature du Contrat de Vente : Une fois que le projet est validé et obtient les autorisations nécessaires, l’acquéreur et le vendeur peuvent signer le contrat de vente définitif. Celui-ci reprend les termes de la réservation et devient le document juridique principal liant les deux parties.
L’acte de vente comprend diverses mentions obligatoires telles que le descriptif détaillé du logement, la date de livraison, son prix et les moyens de paiement pouvant être échelonné sans dépasser :
35% à l’achèvement des fondations ;
70 % lors de la mise hors d’eau ;
95 % lors de l’achèvement avec le solde des 5 % restant lors de la livraison.
Échelonnement des Paiements : Le paiement du prix se fait de manière échelonnée tout au long de la construction. Habituellement, des acomptes sont versés à des étapes clés (dalle, hors d'eau, hors d'air, etc.), avec le solde à régler lors de la remise des clés.
Livraison du bien : Le processus s’achève avec la visite du bien et sa prise de possession. La visite permettra de vérifier sa conformité et de s’assurer de l’absence de vices. Dans tous les cas, l’acheteur pourra émettre des réserves dans un procès-verbal de livraison et dans certains cas, en signaler d’autre dans un délai d’un mois par lettre recommandée au vendeur.
Outre le fait d’obtenir des frais de notaire réduits, une éligibilité au prêt à taux zéro et une possible exonération de la taxe foncière pour une certaine durée selon les communes, la VEFA protège fortement l’acquéreur.
Les garanties offertes à l'acquéreur
L’acquéreur bénéficie notamment de la :
Garantie de remboursement du prix versé par le promoteur en cas d’annulation de vente ;
Garantie financière d’achèvement : prise en charge des travaux par un établissement bancaire ;
Garantie parfaite d’achèvement contre les défauts de construction et de conformité apparents ;
Garantie isolation phonique : conformité du bien aux prescriptions légales et réglementaires en matière d’isolation phonique ;
Garantie biennale : protection des dysfonctionnements des équipements dissociables de la construction ;
Garantie décennale : protection des malfaçons touchant la solidité du bâtiment ;
Garantie de surface : tolérance de 5% maximum sous peine de pouvoir solliciter la diminution du prix ;
Garantie des vices apparents et cachés ;
Garantie des défauts substantiels, non substantiels et des malfaçons empêchant la livraison temporaire ou permanente du bien pouvant engendrer la résolution de la vente
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