Conflit récurent entre les locataires et les bailleurs, le règlement des charges locatives est pourtant nécessaire pour assurer l’entretien du logement loué, mais aussi plus largement l’immeuble et les équipements ou services communs, en cas de logements collectifs.
Nos notaires reviennent ce mois-ci sur cette notion de droit immobilier, en répondant à quatre grandes questions.
Qu’entend-on par la notion de charge locative ?
Toute charge relative au logement proposé à la location d’un bien immobilier ne représente pas obligatoirement une charge dite locative.
En effet, seules les charges récupérables par le bailleur peuvent être réclamées au locataire, celles-ci sont accessoires au loyer principal et exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la location, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations, ainsi qu’aux taxes relatives aux services dont le locataire profite directement.
Il s’agit en somme des dépenses supportées par le bailleur, mais normalement dues en partie ou en totalité par le locataire, compte tenu de son occupation ou son utilisation des lieux.
Un décret liste les charges récupérables, il peut s’agir notamment de :
L’entretien et la réparation des équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, portail électrique, etc.
L’entretien et la réparation des lieux communs : espaces verts, prestations de nettoyage, etc.
La fourniture en eau ou eau chaude si elle est collective ;
Les dépenses de gardiennage ou de conciergerie ;
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Étant précisé que concernant les équipements et lieux collectifs, il doit être convenu d’un mode de répartition des charges entre l’ensemble des occupants de l’immeuble, notamment au prorata de la surface qu’ils occupent.
Toutes dépenses relatives aux gros travaux réalisés sur l’immeuble (comme le ravalement de façade), les frais de syndic, les frais de surveillance, etc., pèsent sur le bailleur uniquement.
Quel mode de règlement des charges locatives le propriétaire est-il en mesure de proposer au locataire ?
La récupération des charges par le bailleur auprès du locataire est définie lors de la conclusion du contrat de location, et les parties peuvent opter soit pour un paiement des charges à la fin de chaque année (civile ou de location), soit pour le paiement d’un acompte provisionnel mensuel, régularisé une fois les dépenses réellement engagées connues.
De quel délai dispose le bailleur pour régulariser les charges locatives et doit-il justifier ces charges ?
Le mode de règlement des charges locatives peut s’avérer problématique lors de la régularisation, quand le bailleur demande un surplus de paiement : lorsque les provisions versées sont moindres que les sommes engagées, ou ne régularise pas les charges alors qu’un excédent bénéficie au locataire.
Pour pallier toute difficulté, le bailleur est tenu de procéder à une régularisation des charges locatives tous les ans, mais surtout de justifier celles-ci.
Lors de la régularisation, il est alors tenu de fournir au locataire un décompte des charges détaillé selon leur nature, justifiant le trop-perçu ou inversement le complément dont il doit s’acquitter. Le bailleur doit ensuite permettre au locataire de pouvoir consulter les pièces justificatives relatives aux charges locatives, pendant les six mois qui précèdent la régularisation.
À défaut de procéder à une régularisation annuelle, le bailleur peut réclamer le versement des charges sur les 3 années qui précèdent la régularisation, mais le locataire est en droit de demander un échelonnement des paiements.
Le locataire peut-il contester les charges locatives ?
Tout locataire d’un logement peut contester les charges locatives récupérables lorsqu’il justifie d’un des motifs suivants :
Les justificatifs ne sont pas consultables ou inexistants ;
Le décompte des charges n’est pas transmis ;
Les dépenses réclamées ne figurent pas dans la liste des charges récupérables.
En outre, la responsabilité du bailleur, voire d’un tiers, peut être engagée par le locataire lorsqu’est attestée une mauvaise gestion de l’immeuble, notamment la souscription à un contrat d’entretien qui augmenterait considérablement les dépenses, et par conséquent les charges locatives.
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