Le démembrement de propriété consiste à séparer les différents pouvoirs que possède un propriétaire sur son bien immobilier, en le répartissant entre plusieurs parties distinctes.
Sachant que le démembrement du droit de propriété peut intervenir tant sur des biens immobiliers, que sur des parts sociales, des actions, etc…
Le droit de propriété et son démembrement
A titre de rappel introductif, le droit de propriété suppose la réunion de trois éléments :
L’usus (utilisation du bien)
Le fructus (perception des ressources du bien)
L’abusus (disposition du bien)
Lorsqu’une opération de démembrement est effectuée, ces pouvoirs sont partagés entre les mains d’un nu-propriétaire qui peut disposer du bien, et d’un usufruitier qui conserve le droit d’utiliser la propriété et en percevoir les fruits.
Comment faire ?
Le démembrement de propriété suppose :
Un acte constitutif comme une donation, un achat.
Un fait générateur (un décès …).
La donation avec démembrement de propriété avec réserve d’usufruit est fréquemment utilisée dans le but d’anticiper la transmission du bien. La nue-propriété est donnée à un héritier présomptif, et le donneur conserve l’usufruit.
En matière de succession, le démembrement de propriété intervient lorsque le conjoint survivant récupère l’usufruit du bien de son époux décédé, les héritiers récupérant la nue-propriété.
L’achat d’une propriété démembrée peut se faire de manière simple et consiste à acheter seulement la nue-propriété du bien, tandis qu’une tierce personne acquiert ou conserve l’usufruit sur ce bien (exemple du viager) pour une durée déterminée.
L’achat peut également être effectué en démembrement croisé, où plusieurs parties possèdent chacune la moitié de l'usufruit d'une partie et chacune la moitié de la nue-propriété de l'autre partie. Cette opération peut se faire dans le cadre d’une SCI.
A noter qu’une donation temporaire d’usufruit est possible et permet de conserver la nue-propriété tout en transmettant la jouissance ou les revenus d’un bien, mais ce sur une période déterminée.
Pourquoi avoir recours au démembrement de propriété ?
Outre l’aspect protecteur offert à un conjoint survivant ou par la donation temporaire d’usufruit qui permet de soutenir financièrement et temporairement un proche, le démembrement de propriété offre avant tout des avantages fiscaux.
En effet dans le cadre d’une transmission de propriété démembrée, le barème des droits d’enregistrement n’est pas applicable et les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, en fonction d’un barème dégressif par rapport à l’âge du propriétaire au moment de l’acte. Ainsi lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété il bénéficie d’une franchise sur les droits de mutation.
En cas d’acquisition d’un bien démembré seul l’usufruitier est imposé sur d’éventuels revenus perçus du bien, le nu-propriétaire n’a rien à déclarer notamment au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.
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